【売れない土地を売るには?】売れない状況を変える4つの方法

売れない土地を売る方法

土地を売りにだしているのになかなか売れない・・・・という方は多いのではないでしょうか。
このまま売れない状況が続くと、固定資産税や維持費がかかり続けてしまいます

なにもしないままだと、今売れていない土地が急に売れることはほぼありません。
しかし、売れない土地には理由があります。そして、売る方法があるのです。

そこでこの記事では、

  • あなたの土地はなぜ売れないのか
  • 売れない土地を売る方法
  • 売れない土地を手放す方法

についてご紹介します。

1. 売れない土地はなぜ売れないのか?4つの理由

土地が売れない場合、明確な理由があります
ここでは4つの理由を示し、自分の土地が売れない理由を明らかにすることができます。

1.1 土地の売り出し価格が相場より高すぎる

土地の売り出し価格が相場より高いというのが最も土地が売れない理由です。

立地は悪くないのに売れないなら、ほとんど理由は価格と考えて間違いないでしょう。
売主にとっては唯一の土地でも、買主は他にも候補がある中の1つでしかなく、価格に対してシビアになりがちです。

売買は相手あってのことなので、自分が利益を得るほど相手が損をすることになります。

1.2 不動産会社の売り方が良くない

不動産会社の売り方が良くないために土地が売れ残ってしまうことがあります。

不動産会社は様々な方法を使ってあなたの土地を売りに出します
例えば、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトに土地を掲載したり、買主に土地を紹介したりします。

不動産会社によって、掲載するポータルサイトや買主をどのくらい知っているかは異なります。
より多くの人に購入を検討してもらうのも不動産会社のしごとです。

なかなか土地が売れない場合には、不動産会社があなたの土地をアピールしてくれていない可能性があります。

1.3 不動産会社との契約に問題がある

不動産会社の契約によっては、不動産会社が頑張ってくれていない場合があります。

媒介契約には、「専属専任」・「専任」・「一般」の3種類があります。

媒介契約別の特徴

専属専任・専任契約の場合、1社の不動産会社のみに土地を売るのをお願いしている状態です。
その場合、契約している不動産会社からすると他の会社に売られる心配はありませんから、熱心になってくれていない可能性があります。

一般契約なら、複数の不動産会社が土地を売ろうとするため、どの会社も必死で売ろうとするはずです。

なかなか売れないなら契約を見直して、売ってくれる不動産会社を増やしたり変更したりすることも視野に入れるべきです。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

1.4 土地に売れない特徴・制限がある

市街化調整区域内にある土地は、多く購入希望者にとって魅力が低下し売れない理由になります。
市街化調整区域では原則として建物を建てることができないからです。
これでは買う意味がなくなります。

地方エリアでは土地が市街化調整区域に指定されている場合も度々あります。

更に、田舎の土地の場合、都市部と比較して田舎や過疎地では需要自体が小さいことが売れない理由になります。

  1. 都心より交通アクセスが悪い
  2. 下水道やネット環境などのインフラ整備が届かない
  3. 住宅需要が少ない
  4. 土地が広すぎる

だからといって土地の売却を諦めるべきではありません
価格設定や販売方法を見直して売れた事例は度々見受けられます。

2. 売れない土地を売る4つの方法

売れない土地を売る方法

ここまで土地が売れない理由について説明してきました。
売れないのには明確な理由がありますが、ポイントを見直し適切な方法で売りに出せば売れることも多くあります。

では、売れない土地をどのようにして売るのか。
4つの具体的な方法について見ていきましょう。

2.1 売出し価格を見直す

価格だけは絶対に譲れないという人は多く、住宅ローンの返済資金など、値下げに踏み切れない事情があるかもしれません。
しかし、売れずに時間が経過するほど、固定資産税や都市計画税の負担で、得られる利益も失われていくので、売り抜けて損失を小さくするのも大事な考え方です。

時間経過におけるコスト増大のリスク

価格の見直しポイント

不動産会社としても、売買金額が高いほど仲介手数料が多くなるため、高く売りたいのは当然ですが、売れないと判断していれば値下げを助言してきます。
相場に反していると売れないのは、不動産に限らずどの商品でも共通で、次の点に注意して価格を見直してみましょう。

  • 価格が相場とマッチしているか
  • 自分が買主なら本当に買いたい価格なのか
  • 不動産会社の査定価格を鵜呑みにしていないか
  • 税金や手数料を把握して価格設定しているか
  • 最初から利益目標が高すぎないか

売買は相手あってのことなので、自分が利益を得るほど相手が損をすることになります。

元々需要が少ない土地なら、売れるだけでも負担から解放されます。
現金を多く残すだけが利益ではないと考えれば、価格の見直しもできるでしょう。

相場を正しく把握して価格の見直しを

他の要因もあるでしょうが、相場より2割も下げれば、たいていの不動産は買い手がつくとする意見もあります。
そのためには、まずその相場を正しく把握することが欠かせません。
相場を知るにはいくつかの方法がありますが、査定額の比較は常套手段です。
この場合は価格帯を知りたいだけなので、一括査定を利用するのも1つの手でしょう。

売れない土地は地方のケースが多く、特に掲載社数が多いサイトでも、その地域の査定に対応している会社が少ない場合があります。
実際そのようなケースを体験したときの話をまとめていますので、こちらも参考にしてください。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

2.2 契約を見直して信頼できる不動産会社に依頼する

売れないのは不動産会社の責任とも言えますが、不動産会社にも得意不得意がありますし、媒介(仲介)契約の結び方でも力の入り方が変わります。
見直す前には、必ず現状の確認をしてから、問題を突き詰めることが先決です。

ここでは契約を見直し、信頼できる不動産会社をみつける方法をステップに分けて説明します。

少しでも問い合わせがあったか確認

不動産会社で止まったこれまでの問い合わせを確認してみましょう。

問い合わせがあれば、興味を持っている人が確実にいる証拠で、問い合わせがなければ、大きな問題があることを意味しています

まったく需要がない、不動産会社の営業努力が足りない、価格があまりにも高くて話にならないなど考えられますが、まったく需要がない以外は手を打てるはずです。

問い合わせの有無別売れない原因

現在の媒介契約形態を確認

媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があって、それぞれ特徴が違います。

媒介契約別の特徴

一般で契約するのは、複数の不動産会社と契約する意図がある場合だけです。
1社と一般で契約しているなら、専任に切り替えて問題ないです。
しかし、それ以前に結果が出ていない不動産会社との再契約をどう判断するかです。

同様の考えで、既に専属専任や専任なら、不動産会社の変更も視野に入れておきます。

定期報告されているか確認

専属専任は1週間に1回以上、専任では2週間に1回以上、依頼主へ活動状況を定期的に連絡する義務があります。

逆に専属専任や専任で定期報告がなければ法令違反なので、不動産会社を変えます。

登録証明書があるか確認

登録証明書とは、指定流通機構(通称レインズ)という、他の不動産会社からも見ることができる物件情報への登録を証明するものです。

近畿レインズ 登録証明書サンプル

レインズへの登録は、営業活動の場を全国へ広げ、買主を探すためには非常に重要です。

しかし、登録は法定義務であるにもかかわらず、守られない場合があります。

その理由は、広く流通させることで別の不動産会社が介在し、買主に対する仲介手数料を自社で受け取れなくなる可能性が高くなるからです。

不動産会社は、可能であれば売主も買主も自社で仲介し、両方から手数料を受け取ることで利益を伸ばそうとします(これを「両手取引」と言います)。

両手取引と片手取引

ですから、義務であってもわざと登録せず、違反行為をする業者が出るのです。

悪質な業者はすぐに変更

報告義務違反や登録義務違反は、容易に判別できる確認方法で、それ以外にも巧妙に依頼主の不利益を誘うこともあります。

頼んでもいない広告費を請求したり、頼んだ広告でも水増ししたり広告内容を変更したりと、不正を働く業者はなくならないようです。

こうした悪質な業者は、法律や制度に詳しくない素人だからと、利用してお金を巻き上げようとしてきます。
判明したらすぐに変更しましょう。

契約が選任媒介契約であれば、3か月毎の更新のタイミングで変更するのがセオリーです。ただし、売れない理由が仲介業者以外にあれば、変更しても期待する効果は得られない可能性が高く、見極めのポイントやリスクも合わせて紹介します。

良い不動産会社を見つけるために、不動産一括査定サイトを使うのがコツです。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

2.3 自分でも買い手を探す

不動産は高額なので、親戚や知人でもかんたんには買ってくれませんし、その人にとって不要な土地ならなおさらです。
それでも、土地を買っても無駄にならない唯一の人がいて、それは隣地の所有者です。

隣地の所有者にしてみれば、特に必要な土地ではなくても、自分の土地と繋がっていれば、それほど邪魔にはなりません。
しかも、土地が繋がるので境界を意識する必要もなく、トラブルにはなりにくい買主として筆頭候補です。

隣地の所有者に土地を売る

不動産買取業者に相談する

他には、買取業者に引き取ってもらえないか打診してみる方法があります。
業者買取をすればすぐに土地を売却できます。

不動産買取業者は通常の仲介では売れないような土地も買取してくれることがあります。

さすがに「どんな土地でも買います」とまではいかなくとも、対応してくれる土地の幅は広いので相談してみる価値はあります。

ただし、買取価格は安いので、買い取ってもらえるとしても保険と考え、値引きして売れた場合と比較して、実利の多い方を選びます。

仲介と買取のメリットデメリット
家や土地などの売却を検討する場合、不動産会社に仲介として依頼するのが一般的です。しかし、急な転勤などで売却を急いでいる場合には、買取も考えられます。一般的な仲介の売却に比べると、買取は売却までの期間が短い、すぐに現金化できるという特徴があります。メリットが大きいようにみえますが、ここには陥りやすい注意点があります。

市街化調整区域の土地も売れる

市街化調整区域の土地でも、買い手次第では売ることができます。

市街化調整区域をほしいと思っている人とは、市街化調整区域に無許可で建物を建てることができる、または許可を取りやすい人です。

具体的に、下記に該当する人が回りにいれば、自分で声をかけてみるのも手としては有効です。

  • 農業・林業・漁業従事者
  • 農産物加工業者
  • 市街化調整区域内で事業を展開したい事業者
  • 隣人
  • 今の建物をそのまま使う人

市街化調整区域の土地を売る方法は下記に詳しくまとめました。

市街化調整区域は建物を建てられないため売りにくいといわれていますが、売却が不可能なわけではありません。記事では市街化調整区域の不動産を確実に売るための方法を解説します。

2.4 土地を分筆して売る

個人を相手に土地を売るときは、広すぎると基本的に敬遠されます。
戸建住宅(持ち家)の敷地は、全国平均でも280㎡ (平成25年住宅・土地統計調査、総務省統計局)に過ぎません。

田舎では広くなるとしても、400㎡(121坪)を超えていくようなら、買い手が制限されていくため、広すぎる宅地には注意が必要です。

他の地目でも、買主にとって広さは関係してくるので、分筆して一部の売却も可能だと不動産会社に伝えておけば、間口が広くなって関心を集められます。

分筆するときは接道義務に注意

土地が広すぎる場合は、分筆して切り売りするとニーズに応えやすくなります。

しかし、宅地を分筆するときには注意も必要です。

建築基準法の制限で、建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
これを「接道義務」と呼びます。

分筆して接道義務に違反すれば、建物が建てられない土地になって、買主には何の価値もなくなってしまいます。

次のように横に分筆すると、奥の土地に接する道路がなくなります。

土地の分筆

接道義務も含め、道路について詳しくは、地域行政の担当窓口に聞いてみましょう。

土地の売却や建物のリフォームを検討すると、接道義務という言葉を目にすることがあります。この接道義務とは一体どういったものなのか。また接道義務を満たしていない土地のデメリットとはなんなのか。本記事では、接道義務について解説します。

角地の分筆は評価額が下がる

角地なら縦に分割しても横に分割しても、2本の道路のどちらかに接します。

しかし、2本の道路で路線価が異なるときは、特に気を配ります。

土地分筆

2つの土地が、路線価の高い道路に接するように分筆すると、路線価の高い角地と、同じ路線価の隣地ができあがります。

土地分筆

2つの土地が、路線価の低い道路に接するように分筆すれば、路線価の高い角地と、路線価の低い隣地ができあがります。

土地分筆

分筆しなければ、路線価の高い角地で存在しているので、分筆後の2つの土地の価値を足しても、一筆の角地には及ばず、評価額が下がってしまいます。

これから土地を売ろうと考えているのに、自ら価値を下げる行為は値下げ以上の損失です。

角地が広すぎて売れないときは仕方がありません。
しかし、分筆するくらいなら値下げして一筆を買ってもらった方が、お互いに利益が大きいはずです。

3. どうしても売れない場合は寄付や贈与も

どうしても土地が売れない場合は、寄付や贈与といった方法を取り土地を手放すこともできます。

3.1 売れない土地を寄付する

売れない土地を自治体や公益法人へ寄付するという手があります。

隣地や周辺施設を確認し、近くに公益施設や自治体の建設予定があれば検討する価値があります

営利法人への寄付(贈与)は所得税がかかりますが、公益法人への寄付なら税金がかからないのがポイントです。
一度近くの役所の財政課などに相談してみてください。

寄付なので現金は受け取れませんが、その後の管理や税支払いを無しにするメリットよりは大きいはずです。

では、自治体や公益法人が難しい場合はどうすればよいでしょうか。

3.2 隣地の個人に贈与する

自治体への寄付ができなければ次に隣地所有者の個人への贈与がおすすめです。
隣地所有者が土地を受け取ってくれるケースは意外と多いのは、前述で解説した通りです。

個人への土地の「贈与」では、税金がかからず土地を手放すことができます。

隣地に土地をあげても贈与税がかかってしまうのではないか?
それは嫌だ・・・と思う方もいると思いますが安心して下さい。

暦年贈与という制度で、贈与金額が110万円を超えなければ贈与税がかからない制度があります。

売れない土地は価値が110万以下である場合も多く、それなら土地を受け取る人が税金を支払わないで済みます。

贈与は法人ではなく個人へ

また、法人ではなく個人に贈与するのもコツです。
法人への贈与は地価で売却したと見なされ、土地をあげる個人と受け取る法人どちらにも税金の支払い義務が発生してしまいます。

土地をあげる人は、土地を地価で売却して所得があったとみなされます(みなし譲渡所得)。
みなし譲渡所得に所得税がかかってきます。

みなし譲渡所得=土地の地価-取得費-譲渡費用

自治体や公益法人への寄付が無理なら、隣地の個人に贈与をするのが最も現実的な選択肢です。

3.3 寄付や贈与の際のポイント

寄付や贈与を行う際のポイントをまとめます。
売れない土地を売るために、可能中限り検討しましょう。

受け取る側が支払う費用も負担する

個人への贈与する時、もらう側にとってはなるべく費用は支払いたくないはずです。

もし費用支払いで土地の贈与を渋られてしまったなら、もらう側が支払う費用も負担してしまいましょう
隣地の個人がもらってくれるなら、またとない機会です。
必ず土地を手放すまで行きましょう。

土地をもらう人が支払う必要がある費用は、不動産取得税・登録免許税の2つです。

不動産取得税・登録免許税合わせて10万円程度の出費です。

10万程度であれば、代わりに費用負担して土地の贈与を決めてしまいましょう。

売れない農地は転用する

農地を売るには農業委員会に許可を受ける必要があります。
農地を買えるのは農家のみです。

耕作放棄地が社会問題化している昨今では、農地を売却するのは困難です。
売れない農地を売るには、農地以外に「転用」出来るかが分かれ目です。

日本では就農人口が年々減少し、それに伴い農地の需要も減っています。農地の売却を検討している方は、「農地は売れるのだろうか」と不安に思って...

仮に親族に贈与する場合でも、農業委員会か都道府県知事の許可が必要です。農地を親族以外に贈与することもできません。
親族以外に贈与するのは転用が必須になってきます。

4. 売れないまま土地を放置するデメリット

使わない土地を売らずに放置すると3つのデメリットがあります。基本的に放置をして良いことはありませんので、なるべく早く土地の売却や寄付を進めましょう。

4.1 管理・維持の手間や費用がかかる

土地を保有し続けるには管理・維持の手間・費用が必ず発生します。
主な手間や費用はこちらです。

  • 定期的に通風や水を通す管理・交通費
  • 除草作業やゴミ撤去にかかる維持費
  • 地域の町内会費

土地を使っていなくても草木は生え続け、ゴミも投棄されていきます。

放置すれば近隣への迷惑になり、思わぬトラブルも発生します。
例えば、ご実家の土地を相続して使わなくても、土地の管理・維持に手間や費用をかけなくてはならないのです。

購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。
空き地は放置による悪影響が見えにくいものですが、不法投棄や所有権のトラブルといった問題につながりやすいという特徴があります。では、その予防策として何を行えばよいのか、土地管理の方法と目安を紹介します。

4.2 税金を支払い続けなければならない

土地の所有者は毎年固定資産税や都市計画税を支払います。当然、土地を使わなくなっても毎年支払い続けなければなりません。
固定資産税の計算方法はこちらです。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書の課税明細書の中にある「価格」もしくは「評価額」に記載される金額です。
更地なら宅地用の軽減措置(固定資産税を1/6~1/3に軽減)も適用されなくなります。

使わなくても費用や税金を支払い続けなければならない土地は、いわゆる負の遺産になってしまいます。

固定資産税評価額の具体的な調べ方についてはこちらもご参照ください。
合わせて土地を高値で売却するためのヒントも記載しています。

土地には5種類の評価額が存在します。記事では5種類の評価額の違いと評価額と売値の関係、土地の売却価格の調べ方を解説します。

4.3 特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置を受けられない

使っていない古家付きの土地を放置すると固定資産税が大幅アップしてしまうかもしれません。
特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置を受けられないからです。

2015年5月に施行された「空家等対策特別措置法」で「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税が大幅アップしてしまいます。
特定空家とは、倒壊の可能性や衛生上の問題、景観を害す空き家のことです。

更地と同じく、おおよそ6倍の固定資産税を支払う必要が出てきます。
市区町村としても地域に迷惑をかける空き家が増え続けないようにすることが目的なのでしょう。

市区町村は空家に立ち入り検査をすることができ、撤去命令をすることもあります。命令に違反すると50万円以下の罰金を支払わなければいけません。特定空家に指定される問題点を解決すれば特定空家指定を解除できます。

しかし、手間や費用ばかりかかってデメリットしかありません。
使わない土地は早く売ってしまうのが得策なのは間違いありません。

特定空家についてはこちらの記事も御覧ください。

空き家を所持すると、どのくらいの税金がかかるのでしょうか。売却という手段もありますが、人によっては所持し続けたいと思う人もいるかもしれません。しかし、放置し続けるとペナルティの原因にも。そのため、空き家にかかる税金について把握しましょう。

4.4 近隣とのトラブルのタネになる

土地が売れないから放置し続けると近隣とのトラブルになる事例があります。古家があるなら倒壊の危険や衛生上の問題によりクレームを受けることがあります。
更地のままでも雑草が生え続けたままであったり、ゴミを置いたままでは害虫や悪臭などの発生要因になります。

これでは、税金の支払いだけでなく損害賠償請求の対象になりかねません。

まとめ

不動産会社にまかせっきりで売れないとき、自分でも何か工夫をしなくては、事態は進展せず、税・費用負担が積み重なっていくだけです。
値下げをしたり、費用をかけたりして売るのは悔しいですが、放置することでの損失はそれ以上に大きいものです。

売れない原因はいくつか考えられるにしても、土地には住居用以外の需要もあり、まったくもって価値のない土地ばかりではありません。

何より、安ければ買う層が一定数いるのは事実です。
不動産会社に価格や売り方を改めて相談してみましょう。
また、媒介契約の見直しも大事です。

信頼できる不動産会社を見つけるには、不動産一括査定サイトを使うのがコツです。
その地域で土地の売却が得意な不動産会社を見つけられ、売るのが難しい土地でも売却が前に進む可能性が出てきます。

土地が売れない時は、寄付や贈与の選択肢もあります。
専門的な内容になりますので1人で判断せず、不動産会社の事前相談の上、検討を進めていきましょう。

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今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
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ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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