土地を譲渡するか?売却するか?自分に合った選択をするためのポイントを解説

土地は、所有しているだけで年間の固定資産税がかかってしまいます。

また、土地はそのままにしておくと雑草も生えたり、害虫が棲み着くため、定期的にメンテナンスをしておかなくてはいけないというストレスもあります。

そこで、土地を譲渡してしまいたいと考えると思います。

子どもに土地を渡すだけならお金はかからない、と思っていませんか?
売却という選択肢もあることを忘れていませんか?

この記事では、下記の疑問にお答えします

  • 譲渡と売却ってなにか違うの?
  • 贈与ってなに?売却よりもお得?楽?
  • 贈与でも売却でも税金はかかるの?
  • どちらにせよ知っておくべきことってなに?

結論から言うと、家の状況やご家族の状況・タイミングによってどちらがよいか、は異なります。

では、どのような場合に譲渡するのがよいか、譲渡の意味を理解しつつ、他の方法にも触れながらベストな選択できるようになりましょう。

そして、同時に、できるだけ節税できる方法も理解していきましょう。

1. 譲渡とはどのような意味を指すのか

譲り渡すというような意味というのはなんとなくわかるかと思います。

ここでは、不動産用語として使用される譲渡にはどのような意味が込められているのかを学んでいきます。

不動産を所有しているのであれば必ず出てくる言葉です。

1.1. 譲渡の意味を知る

まずは、下記の表で、譲渡の意味を比較しながら見ていきましょう。

種類意味関連する税金
譲渡方法に関わらず、不動産の所有資産を第三者移転させること。譲渡所得税、登録免許税など
売却不動産を第三者に売却し、代金を受け取ること。譲渡所得税、登録免許税、印紙税など

譲渡というのは、自分の所得している特定の財産を第三者に譲ることすべてを指します。

この「すべて」というのは「どのような状況」というのが具体的でなくてもよいのです。

そのため、物件だけではなく債権でも譲渡できます。

譲渡は無償有償関係なく、所有しているものを譲る行為ということです。

譲渡のひとつに売却が出てきますが、この意味は売却をして金銭のやり取りをして、家を売る代わりにお金をもらうこととなります。

反対にお金も受け取らずに、第三者に譲渡することを「贈与」といいます。

また、寄付も贈与のうちのひとつとなります。

1.2 譲渡所得とは

土地を売却して自分に利益が出た場合は、確定申告をしなくてはいけませんが、この利益が譲渡所得となります。

譲渡所得を得ない譲渡を無償譲渡と言います。

利益があったとき、すべて確定申告しなくてはいけないかというとそうではありません。

確定申告が必要となるのは利益額と資産によって変わってきます。

例えば、車を買取専門店に行き100万円で売れたとします。

しかし、もともと購入した金額は200万円だったとした場合は利益は出ません。

この場合は課税の対象外とされますので、確定申告しなくてもよいということです。

反対に、車がマニアの中で人気となり希少価値があるものとなり、300万円で売却できた場合は100万円の利益が出たということで確定申告を行います。

不動産の売却時の利益の計算の仕方や、それにかかる税金を知りましょう。不動産の売却の次の年には、必ず確定申告が必要です。それらのことを踏まえ、きちんと知識を身に付けておくと良いです。大きな金額の取り引きなので、正確に把握しておきましょう。

参考
譲渡所得について | 国税庁HP
譲渡費用について | 国税庁HP

2. 土地を譲渡するとかかってくる税金

相続した土地や、土地の利用に困ってしまったら譲渡を考えます。

しかし、譲渡するとどのような税金がかかってくるかを知っておくことが大切です。

かかる税金は下記です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税
  • 住民税
  • 相続税
  • 贈与税

このうち、印紙税、登録免許税は、どのような譲渡を行ってもかかる共通の税金です。

2.1 売却時に売却益がでたら所得税・住民税もかかる

売却時に売却益が出た場合、所得税と住民税を払う必要があります。

詳しくはこちらをご覧ください。

土地譲渡時には税金や費用が発生し、利益を考えるにはそれらを差し引かなければなりません。税金は利益の有無で課税、非課税が決まるものもあり、正しい計算方法を知ることも大切です。土地譲渡にかかる税金を理解して、上手に取引を進めましょう。

2.2 無償譲渡の際には、贈与税・相続税もかかる

無償譲渡の際にかかる税金としては、贈与税もしくは相続税です。

不動産を相続した際にかかる税金はこちらをご覧ください。

相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。
不動産を相続することになったときに、真っ先に気になることが相続税についてです。相続税はどのくらいになるのでしょうか。この記事では、不動産相続税の計算方法をわかりやすくお伝えするとともに、今すぐ取り掛かりたい節税対策についてお伝えします。

3. 土地を売却するか無償譲渡するのではどちらがよいのか

土地をどのようにして処分すればよいのか迷っているときに、4パターンの方法があります。

3.1 土地を第三者に売却する

土地を売却するとなると、当然売手に利益が出てきますので所得税を納める必要があります。

例外があり、土地購入価格より、売却価格のほうが低かったときは税金を納めなくてもよいこととなっています。

土地をずっと持っていることで、相続問題が発生し身内のトラブルにつながりかねません。

また、そのような事態を避けるためには売却がおすすめです。

売却を行う場合は無料で土地を査定してくれる一括査定サイトがあり、複数の不動産会社の査定額を提示してくれるため、売却価格の相場を把握できます。

HOME4Uの無料一括査定

土地の売却に関しては、こちらに詳しく記載しましたので合わせてご覧ください。

不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。
不動産の売却方法にもいくつかありますが、大半が仲介による取引です。ここでは、その仲介での取引の流れ・手順と、かかる期間や必要書類、そして各ステップのポイントについて図解していきます。

3.2 自分の子供に土地を譲渡する

子供が成人を迎えて親が60歳以上の年齢であれば「相続時精算課税制度」というのが利用できます。
2003年1月に施行された相続時精算課税制度とは、亡くなってしまう前に子供たちに資産を贈与をするときに、2,500万円までは贈与税が非課税となります。

しかし、贈与した人が亡くなってしまった場合、その人の遺産だけではなく、過去に生前贈与を受けたものも一緒に相続税として課税されてしまいます。

土地をそのまま子供に譲っても贈与税はかかってきます。
贈与税の場合は、税金がかからない控除額は110万円程度となります。

子供に土地を譲渡して名義変更するときもさまざまな出費が必要となり、不動産取得税や登録免許税など、いずれにせよ多くの費用がかかります。

3.3 第三者への売却と子供への贈与どちらにすべきかを考える

土地を第三者に売却するか、子供への贈与にするかという2つの選択で悩んでいる場合、土地を譲渡する目的をまずは考えてみてください

新居購入費に充てる

もし土地の売却金を新居購入費などに充てることを考えているのであれば、当然重要視すべきは高値での売却になります。

そのうえで重要なのは業者選びです。業者によって最終的な売却価格は異なるため、まず所有している土地の査定を複数の不動産会社に依頼しましょう。

子供の将来のことを考える

子供の将来のことを考えるのであれば、相続税による負担を軽減するためにも生前贈与しておくことが好ましいでしょう。

さらに子供が贈与した土地に二世帯住宅を建てて、一緒に暮らすということが可能になる場合もあります。

また、仮にご自身が亡くなった後、空家となった家を管理させてしまうといった不安もなくなるため安心です。

3.4 所有している土地の状態と売却価格から譲渡方法を考える

不動産には売れやすいものと売れにくいものがあります。

特に売却価格は不動産会社に必ず査定価格を出してもらうようにしてください。

価格によっては、そもそも売却すべきなのか、それとも売却方法を工夫すべきかが変わってきます。

そして土地の状態も含め、売却、もしくは子供への譲渡どちらにすべきかを考えていきましょう。

築10年以内(戸建て新築時の45~60%の売却価格)の建物と土地の場合

建物の価格を左右する重要な材料が築年数になります。

一般的に築年数の浅い5~10年以内であれば、買い手を探すのに苦労はしないでしょう。

そのため売却金を別の用途に活用したいのであれば、比較的簡単に売却することが可能です。

そのため子供がその土地で今後暮らしたり、何かに活用する予定がないのであれば高値で売却をすることがおすすめです。

築20年前後(戸建て新築時の16~18%の売却価格)の建物と土地の場合

築年数が20年前後になると、修繕積立金の高騰といった懸念から買い手がなかなか見つかりません。

そのため売却をする場合は、解体をして更地で売ることが一般的です。将来的に子供がその土地を相続したとしても、売却に苦慮することは目に見えているでしょう。

そのため相続税を軽減する意味も含めて、子供に譲渡することがおすすめです。

もし子供がその土地で暮らしたり、賃貸アパート経営などの活用を考えているのであれば早めに譲渡しておくとといいでしょう。

  • 相続した土地を相続人同士で平等に分割する場合→売却
  • 2,500万円以下の土地を譲渡する場合→譲渡
  • 第三者への売却と子供への贈与で悩む場合→今後の必要性に応じた選択を
  • 築10年以内の物件の場合→速やかに売却を
  • 築20年以上の物件の場合→子供に譲渡する

土地の相続を考える人は、こちらも合わせてご覧ください。

相続した不動産を売却したくても、相続登記を行わないと売却することはできません。更に、相続登記せずに放置しておくと固定資産税の支払いが滞るなど、後に相続人同士でトラブルに発展するリスクも生じます。ここでは、相続した際の手続きや費用について解説します。

4. 少しでも譲渡税を抑える方法

もし、土地付きのマイホームを売却しようとしたときに、たくさんの税金がかかってきます。

しかし、知識を持っていれば、少しでも譲渡勢が抑えられる可能性があります。

4.1 マイホームを売却したときの軽減税率の特例がある

自分の住んでいる土地や建物を売却した際に、少しでも税金を軽くしたいと思うのは当然のことです。

マイホームを売却した場合、ある特例の条件が合えば最高3,000万円の特別控除が受けられる可能性があります。

売却した土地や建物に、収用などに特例があるがほかの特例を受けている場合は適応外となります。
所有している不動産物件を売るか、土地とともに借地権を売ることがあります。

以前入居していた家と土地に済まなくなってから3年後の12月31日までに売却したなどの特例があります。

一定の条件を満たしているのであれば、確定申告の際に必要書類が必要となります。

必要書類
売却した家の登記事項証明書(原本)
売買契約書の写し
住宅借入金等の残高証明書
取得した家の登記事項証明書(原本)
住宅借入金等の残高証明書
建築後25年を超える場合は耐震基準適合証明書
土地売却において売却益が出た場合、譲渡所得税の支払いが生じます。また、損失が出た場合でも、確定申告することで税金が戻ってくる可能性もあります。ここでは、土地を売却する際に生じる税金や、確定申告の必要性、必要書類などについて解説していきます。
不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

4.2 マイホーム買い替えの特例がある

マイホームの買い替え特例は住まいを売却して買い替え資産を当年、翌年、あるいは前年に取得した場合に適用される制度です。そして特例が認められた場合は、最高3,000万円まで控除が認められます

ただし手元に現金を多く残したい場合や、再度の買い替えを計画している場合などは、3,000万円の特別控除と低率分離課税を選択したほうがより有利となるケースもあるでしょう。

その場合、複数の不動産会社に相談して意見をもらうことが重要だと考えてください。

HOME4Uの無料一括査定

4.3 空き家を解体して売却しても控除となる

相続日から3年後の12月31日までに被相続人の居住用家屋を相続した場合、当該家屋または取壊し後の土地を譲渡すると譲渡所得から3,000万円の特別控除が可能です。

この当該家屋は、仮に空き家だったとしても控除対象となります。

ただし耐震性のない家屋であれば耐震リフォームをしなければいけません。

耐震リフォームは時間と労力が必要となるため、解体するほうが手間もかからないでしょう。
解体をする場合は、解体費用の見積もりを算出してくれるというサービスがあります。

全国にある優良な解体業者の中から複数紹介してるため、早いうちから行動を起こしておきましょう。

解体無料見積もりは こちら

5. 売却をするのであれば優秀な不動産会社選びを


売却価格によって譲渡したほうがいいか、売却したほうがよいか、売却するにもどのように売却するとよいかと変わってきます。

まず、何をするか選択すべきかを決めるには売却価格を知る必要があります。

売却価格は不動産会社に査定価格を提示してもらい、ざっくり相場を把握しておくことが大切です。

売却成功に導くために、不動産会社の選び方を理解していきましょう。

5.1 よい不動産会社の見分け方

電話の受け答えというのは、意外と重要なポイントとなります。

その人が担当にならなくても、会社の顔として電話の応対をしているため、教育が行き渡っているところはよい不動産会社といえます。

不動産会社の中には、得意分野と不得意分野というものが必ずあります。
自分が売却したいのは土地であるため、土地を売却しているという実績を調べておきましょう。

しかし、ほとんどのホームページではよいことしか書いていないため、見極めることも大切です。

不動産の売る・貸すの実現には、不動産屋の存在が欠かせません。その選び方が金額や期間など、結果を大きく左右するのです。査定だけではない5つのポイントをまとめます。

5.2 複数の不動産会社から査定を受ける

1社だけで査定を見るのは、高いのか安いのかがわかりません。

そのため、なるべく複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

自分で一件ずつ不動産会社に依頼をするのはかなり大変なことです。
一度にたくさんの不動産会社に査定を依頼できる、一括査定サイトを利用しましょう。

全国にある優良な不動産会社とたくさん提携しているらめ、目的にあった不動産会社を紹介してくれます。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

6. 土地を賢く譲渡して次のステップへと向かおう

土地を所有していると、よいことも悪いこともさまざまなものが押し寄せてきます。

土地を有効活用できる場合はそのまま将来的にも長く使用できますが、使用していない土地を所有していても、なにひとつ得になることはありません。

土地の維持費を年間で考えると、譲渡したほうがよいという結果にたどり着く人も多いです。

土地を譲渡する方法で税金も変わってきますが、うまく税金を抑えられることができるのであれば売却をして新しく建物を購入したほうがよいといえます。

明るい未来に期待を抱き、自分の所有している土地に感謝しながら譲渡していきましょう。

土地を活用することも念頭にあるのであれば、こちらの記事を参考に土地活用を検討してみてください。

今回は各土地活用を評価しつつ、失敗しないためのポイントを中心に13の活用方法について紹介します。土地活用方法ごとに、失敗するポイントは様々です。その土地のニーズや特徴、関連する業者を適切に把握し、自分で考えて決められれば成功に近づきます。

どうしても譲渡や活用が難しければ、最終手段として土地を寄付することも考えられます。

土地や家を売る方法はまだしも、処分に関する情報があまりありません。もし不動産が売れずに固定資産税で苦しむことになった時のため、寄付の方法や税金についてまとめてみます。