高く売れる土地の仕上げ整地とは。更地との違いや土地活用に合う方法

土地の整地について知る

土地の整地と言われてもピンと来ない人が多いかもしれません。また、よく間違われやすい「造成」や「更地」とはどのような違いがあるのでしょうか?
この記事では、整地の種類や方法について、また工事にかかる費用の目安なども詳しく解説していきます。

1.土地の整地とは


まず始めに、整地とは何なのか、そして整地工事を行う業者について解説します。

1.1.整地とは平らで綺麗な土地のこと

整地工事とは、土地を平らで綺麗な状態にする工事のことです。建物を解体した後の土地や荒地、畑などを重機などを使って平らにならしていく作業のことを指します。あくまで土地を平らにする作業であり、構造物を作る工事の一環ではありません。

1.2.造成や更地との違い

整地と同じものと勘違いされやすいものとして「造成」「更地」があります。この3つが同じものとして扱われることも多いのですが、実際には異なる意味を持つ言葉です。そこで、ここではそれぞれの意味と特徴を解説し、違いを確認しましょう。

造成について

造成とは基本的に土地を宅地にするために行うものです。また、造成を行うためには、整地よりも規模の大きい工事が必要なケースが多くなります。基本的には、土地の高い所を掘削・切土し、土砂を運搬、低いところに盛土するという工程で工事が行われます。
造成は宅地造成規制法に準拠した申請が必要となる開発行為で、造成宅地防災区域であれば、都道府県知事の許可が必要になります。造成宅地防災区域とは、宅地造成の耐震基準に照らし合わせ、危険と判断した地域を都道府県知事などが指定し、改良工事の勧告や改善命令を出すことができる区域のことを指します。大規模な工事になってしまう場合は土木業者に、小規模な工事で済む場合は解体業者や外構業者に工事を依頼することをおすすめします。解体工事の際に、解体業者に造成はできるか相談してみると良いでしょう。

更地について

更地とは、建物などの常態化物が無い真っさらな宅地のことを指す言葉です。したがって、整地が施された土地であるかと言うことは特に定められていません。耕作対象でない農地や樹木無しの山林は、うわべが土であるため、更地と勘違いされやすいのですが、宅地ではないため、更地と呼びません。
また、土地を宅地として売却する場合、更地よりも整地の方が売却しやすくなります。
整地しているということは、ローラーなどを使って転圧し、土地を締固めているということなので、地震の際の倒壊や地盤沈下のリスクが少なくなります
さらに広告にも整地済みと書くことができるため、売却しやすくなるのです。価格面でも、整地済みの宅地の方が高く売却できる可能性が高いため、宅地として売却するなら、整地することをおすすめします。
1.3.整地工事はどこに依頼すればいいのか
整地は小さい石などを取り除いて、土地をならす程度の工事です。したがって解体工事後であれば、解体業者に行ってもらうというのが一般的です。
解体業者に解体後の整地もお願いしたい場合は、見積もりの際に事前に伝えておくようにしましょう。その際、どこまでの整地をしたいのかも伝え、業者と完成イメージを共有しておくことが大切です。そうしないと、イメージしていた整地と違う、その先土地活用をする際に弊害になってしまうことがありますので注意が必要です。
解体業者を選ぶ際に、整地の仕上がりで選ぶのも1つの手です。解体工事は建物を壊して無くす工事なのであまり影響はありませんが、整地は土地の見た目に関わるもので、その後の売却にも影響するため気にかけた方が良いでしょう。施工事例などを見て、決めることをおすすめします。

2.整地の仕上げの種類

土地の整地の種類とは
整地方法には仕上がり状態によっていくつかの種類があります。ここでは、一般的な整地方法を種類別に解説します。

2.1.最も簡易的な粗仕上げ

「粗仕上げ」は最も簡易的な整地方法です。「粗整地」と呼ばれることもあります。建物を解体した後、残っているコンクリートガラ、石、木屑、ガラス片などを重機や手作業で撤去し、重機でならしたり、転圧を行います。
簡易的とは言っても、細かい石まで丁寧に撤去してからならしてくれる業者もいれば、簡単に手でならすだけの業者もいます。業者によって仕上がりがかなり異なるため、依頼する前にどこまで丁寧に仕上げてもらえるのか確認しておいた方が安心です。

2.2.より丁寧な砕石舗装

「砕石舗装」は粗仕上げよりもさらに細かいものまで綺麗にする整地方法です。粗仕上げと同様、解体工事で出る木くずやガラスを取り除き、さらに細かいガラや石なども綺麗に撤去します。
その後、重機などを使って転圧しつつ土地の高低差を無くしてから、砂利や砕石を敷いてきれいに仕上げます
砕石舗装では、使用する石の種類によって異なる効果を生み出すことができます。例えば、大きめの砂利を敷けば、歩いた時の足音が聞こえるため防犯対策になります。
クラッシャーランという大きさの異なる石であれば、噛み合って固定されやすいため駐車場に最適です。

2.3.ガーデニングなどに適した真砂土舗装

「真砂土舗装」は、最後に真砂土を敷いて綺麗に仕上げる方法で、特に植物を植えたり、ガーデニングをするのに適しています。

2.4.草が生えるのを防ぐ防草仕上げ

「防草仕上げ」は文字通り、整地後に草が生えてくるのを防ぐため、あらかじめ雑草を抜き取った上で防草シートを被せる方法です。仕上がりの美しさは、事前処理をいかに丁寧に行ったかで決まります。
小さな石や生命力の強い雑草の根などが残ったまま仕上げてしまうと、あとあと見栄えが悪くなってしまいますので、事前処理を丁寧に行うことが求められます。

2.5.コンクリートで舗装する仕上げ

解体した土地を駐車場などにする場合は、コンクリートやアスファルトで舗装します。整地と言うより外装工事の1つと言った方が良いかもしれませんが、業者によってはこの方法で仕上げてくれるところもあります。
この方法では、高低差や水勾配などをきちんと計った上で砕石舗装をし、その上からコンクリートやアスファルトを流し込みます。この方法は、工事中に雨などの影響を受けやすいため、整地を行う時期も気にする必要があります。

3.土地の整地工事にかかる費用について

土地の整地工事にかかる費用
土地の仕上がりがわかったところで、気になるのはその費用になります。整地工事にはいくらぐらいかかるのでしょうか。

3.1.整地工事にかかる費用の目安

一般的に土地の整地にかかる費用は解体工事にかかる費用全体のうちの3~5%ほどと言われています。ですが、整地にかかる費用は整地の目的や整地方法によっても異なりますので、それぞれのケースごとの費用の目安を確認しておきましょう。
工事の規模別1㎡あたりの費用の相場は以下の通りです。

  • 特別な作業を行わない通常の整地:400~600円程度
  • 庭木の伐採や雑草の処理を行う場合:2,000円程度
  • 地盤の改良をする場合:5,000円程度
  • 山林など広大な土地の場合:2~3万円程度
  • 真砂土や砕石を敷く場合:2,500~5,000円程度
        

また、整地費用は工事の規模によって大きく変化するため、紹介した相場はあくまで目安であるということを理解しておきましょう。

3.2.一括査定サイトを活用して費用を抑える

整地工事にかかる費用をできるだけ安く抑えたいなら、複数の解体業者に見積もりを依頼し、比較することが大切です。
ですが、複数の業者に見積もりを依頼するためには、時間も手間もかかります。そこでおすすめなのが、解体費用の一括査定サイトを利用することです。
インターネットの一括査定サイトを利用すれば、同時に複数の業者に見積もりを依頼することができます。土地を整地にする前後では不動産会社と売却や活用の相談をしたりと、何かと忙しい時期です。手間が省けるところはパッと終わらせて、効率化を図ると良いでしょう。
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4.土地の用途に合わせた整地方法とは

土地活用に合わせた整地方法
どの整地方法を選ぶべきかは、整地後の土地の活用目的によって異なります。ここでは、土地の用途に合わせた最適な整地方法の選び方を解説します。

4.1.新しく建物を建てる場合

解体後、新しく建物を建てるという場合は、建設業者が解体工事から請け負うというのが一般的です。すでに解体工事が済んでいる土地に新しい建物を建てる場合は、建設会社と土地の仕上げ方などについて話し合うことになります。
通常は基礎を取り除いた後、木屑や石などを取り除いた状態で受け渡されることが多いのですが、整地を行う業者によってスタイルは異なります。

4.2.駐車場にする場合

解体後の土地を駐車場にするという場合には、コンクリート舗装やアスファルト舗装が最も適しています。
コンクリート舗装にするかアスファルト舗装にするかは、駐車場が個人宅用であるか、コインパーキングなどの貸し出し用であるかによって決まります。個人宅用の場合は、コンクリート舗装、貸し出し用の場合はアスファルト舗装にすることが多いです。

4.3.土地を売却する場合

土地の売却を前提に解体工事をする場合は、綺麗に仕上げることができる真砂土舗装が採用されることが多くなっています。最後に綺麗な土を敷くことで見栄えがよくなり、購買意欲をそそることができるためです。
しかし、既に売却先が決まっているという場合には、買主と話し合って整地方法を決めるのが良いでしょう。また後々のトラブルを避けるためにも、売買契約の内容に引き渡す際の土地の状態について書いておくことをおすすめします。

5.整地する目的を明確にしよう

目的に合わせた土地の整地を
整地には仕上げ方の異なるいくつかの種類があり、土地の使用目的に合わせて最適な方法を選ぶことが求められます。
仕上げ方や工事の規模によって費用も異なりますので、整地工事をする際には、明確なイメージを持って業者に依頼するようにしましょう。