空き家の活用方法をメリットデメリットから考える! 空き家問題の解決に向けて

空き家を活用したいと思っているものの、どのように活用したら損しないのか、悩まれている方も多いことでしょう。

親から相続した、予期しない転勤が決まったなどで家を持て余し、空き家にしてしまうと維持費だけが積み重なるものです。
何とかして空き家を活用したいと思っても、経験のない人にとっては活用への一歩を踏み出すのもなかなか難しく感じられるかもしれません。

また、同じものが1つとしてない空き家だからこそ、どのような活用方法が適しているかわからず、ハードルも高く感じられるでしょう。

ここでは、空き家の活用方法をメリットとデメリットと併せてご説明します。空き家の状態や希望も踏まえて、具体的な活用方法を考えていきましょう。

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空き家の活用方法は5種類から選ぶ!

空き家の活用方法は、大きく考えて以下の5種類があります。

空き家の活用方法で代表的な5種類
  1. 空き家を管理する(自分で使う)
  2. 賃貸物件として誰かに貸す
  3. 空き家をビジネス活用する
  4. 空き家を解体して土地活用する
  5. 空き家を売却する

これらの活用方法から派生して、具体的な活用方法をメリットデメリット併せてご説明します。
また、空き家に合った活用方法がわからない場合には、以下でどのような活用が合うか確認してみましょう。

Q1. 空き家の所在地についてお聞かせください
空き家はどこにありますか?

今後、土地や家など不動産の価値が下がっていき、田舎など地域によっては価値が全くなくなってしまいます。空き家が固定資産税を払い続けるだけの負動産となる前に、売却や活用を考えておきましょう。

空き家の売却を考えたら、まずは不動産会社に査定してもらう必要があります。不動産会社へ査定を依頼する際には、不動産一括査定の利用がおすすめです。不動産一括査定は1度の簡単な入力だけで、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

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また、空き家を売却するとまとまった金額は入ってきますが、今後の収益は見込めません。空き家を賃貸物件にしたり、解体してコインパーキングにしたり活用することで、継続して収益を生む土地にもできます。活用を考える場合には、まずは土地に合う活用方法にどのようなものがあるか、「土地活用の無料プラン比較【HOME4U】」を使って資料を取り寄せてみましょう。収益を上げる活用の専門家が、契約するまでは無料で活用方法を見積もってくれます。

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【空き家の活用方法①】管理する(自分で使う)

別荘

空き家を放置して特定空き家に指定されると、固定資産税が高くなってしまいます。そうならないように管理しながら保有して、いつか活用する場合に備える、もしくは売却の相場が上がるまで管理する方法もあります。
この空き家を管理する方法には、自分で管理する方法と管理サービスを活用する方法がありますので説明していきます。

空き家を自分で管理する方法

人の住んでいない空き家は、思わぬ速さで劣化が進みます。そのため、いつか活用するときのために管理をしようと思っても、具体的に何をしておけば適切な管理になるのか難しいものでしょう。
空き家を管理する場合には、以下をしておけばそれなりにリスクを防ぎつつ適切な管理ができます。

空き家の中を掃除して綺麗に保つ

自分が住んでいる家と同様に、定期的に空き家の中を掃除しましょう。ほこりを被ったままにしたり、物をそのまま放置したりせずに、綺麗に保つことが重要です。

空き家を綺麗に保つことで、傷みや劣化にはやく気づくことができ、状態が悪くなる前に対策することができます。状態の変化にすぐに気づけるようにするために、空き家の室内などは定期的に掃除して綺麗にしておくことをおすすめします。

換気・通水をしておく

掃除をする時間が取れない場合には、換気だけでもしておくことをおすすめします。空気が停滞してしまう状態は、劣化が進む原因となり空き家にとって良くありません。また、水場は通水しておき、軽く水洗いするだけでも違ってきます。

いつか活用するときのために空き家を保有して管理するだけだからと、電気や水道を止めてしまう方がいらっしゃいますが、お金がかかってもこれらは止めない方が良いでしょう。
空き家の掃除をしようと思ったときや、自然災害が起こり夜中に確認に来たときなど、何かあったときすぐに使用できない状態は望ましくありません。
多少の費用がかかっても、管理のために使用できる状態にしておくことをおすすめします。

害虫・害獣の対策をする

空き家を放置していると、人間が住んでいないものの安全に生活できる場所として、害虫や害獣の住処となってしまうリスクがあります。害虫や害獣の住処となってしまった場合、人間が住むには難しいほど劣化が進んでしまい、改善にも多額の費用がかかってきます。

そうならないためには、はやい段階で適切な害虫や害獣の対策をしておくことが1番ですので、しっかり対策しておきましょう。

防犯対策をする

人の住んでいない空き家は、不法侵入されてそのまま居座られたり、犯罪者の温床になったりするリスクもあります。
不法利用され荒らされるだけでなく、犯罪の拠点に使われて巻き込まれる可能性も考えられます。
空き家の管理を考える場合には、防犯対策はしっかり行っておきましょう。

空き家の管理サービスを活用する方法

空き家が自分の居住地より離れている場合には、自分で適切に管理することが難しいかと思います。災害大国の日本では、いつ自然災害が発生して空き家が倒壊してしまうか読めないものです。
そのようなきちんと管理したいものの自分で管理することが難しい方は、空き家の管理サービスを使ってみてはいかがでしょうか。
費用はかかってしまいますが、いずれ活用したいけど今は劣化が進まない程度に管理できればいい場合にはおすすめです。

以下から、空き家の管理サービスをご確認いただければと思います。

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管理

セカンドハウスや別荘にするメリットデメリット

空き家を管理するだけでなく、劣化を抑えるレベルで使用したい場合には、セカンドハウスや別荘にする方法があります。

ですが、セカンドハウスや別荘にしたところで意識の違いでしかなく、年間のほとんどは空き家となり管理コストも発生します。
しかし、重要なのは「管理されている空き家」であることです。

前述の空き家に対する行政指導では、概ね年間を通じて利用実績がない空き家を対象としているため、少しでも利用があると指導の対象外にできるメリットもあります。
もちろん、将来活用できる可能性は否定できませんし、子や孫の代で必要となるかもしれませんので、一時的なセカンドハウスや別荘としておくことは無駄ではありません。

先述した管理サービスを提供している専門業者を利用することで、自分で管理できなくても大きな負担なく空き家を管理できます。

【空き家の活用方法②】居住用賃貸として貸す

貸家

空き家を本来の家の目的である、住むために借りたい人へ貸す方法です。
貸し出すまでは、不動産会社に入居者の仲介を依頼することから始まり、入居審査、入居者との契約へ進み、契約後に入居となります。

居住用賃貸と貸し出すことは、いわゆる大家になり入居者から毎月家賃を受け取るわけですが、これには契約方法の種類が関係してきますので後ほどご説明します。

また、空き家を居住用賃貸として貸し出す場合には、契約方法にも影響を与えますので貸し出し方も考えておきましょう。

空き家をそのまま貸すメリットとデメリット

空き家全体を一軒として貸すと、入居率が100%か0%のどちらかになります。結果として大家に入る家賃収入は、満額か0円のどちらかです。

長く住んでくれる人が見つかればよいですが、入居者を探している期間はまったく収入が無くなることを考えると、空室期間は無視できません。元々は空き家だから…と思えるならそれでもよく、賃貸経営としてどう考えるかです。

現在では、借主が改修を行う「借主負担DIY型」の賃貸形態が注目されているため、改修OKにしてリフォームせずに安く貸し出すこともできます。

賃貸にするメリット

  • 小さな初期投資で始められる
  • 毎月の家賃収入で税金や主膳費用を捻出できる
  • 借り手がつかなくても別荘や物置として利用可能

賃貸にするデメリット

  • 借り手が見つからないこともある
  • 空室期間は家賃収入が0
  • 経年劣化に修繕対応し続けなければいけない
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シェアハウスとして貸す

空き家の各部屋を異なる入居者に貸し出し、キッチン、リビング、風呂、トイレなどは、共用の施設として使用させる形態の貸し方です。東京都内では珍しくありませんが、地方ではまだそれほど普及していないようです。

シェアハウスでは、満室のときの合計家賃を1軒で貸すときよりも多くでき、なおかつ1人でも入居していれば家賃収入がありますので、経営的には安定します。
その代わり、複数人が同時に生活する環境はトラブルも多く、入居者のモラルに依存してしまう点はデメリットでもあるるでしょう。

また、シェアハウスの場合、大半が1年未満の定期借家契約で貸し出されます。普通借家契約にしてしまうと、トラブルを起こす入居者でも契約更新を拒めなくなり、他の入居者が出ていってしまう最悪の事態にもなるからです。

シェアハウスにするメリット

  • 1件を貸すよりも複数人に貸すため総収入が上がる
  • 空室リスクに強い
  • 旅行・出張・出向・交流など多目的のニーズがある

シェアハウスにするデメリット

  • 入居者間トラブルの発生
  • 入居者のモラルに依存
  • 管理が面倒となる傾向にある
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シェアハウスのリビング

契約方法の種類

建物を貸す契約方法は、「普通借家契約」「定期借家契約」の2種類で、どちらの契約方法を使うかは非常に重要な選択です。
契約方法を誤っただけで、収益計画が狂ってしまいますので正しく理解しましょう。

普通借家契約

戸建・アパート・マンションによらず、ほとんどの貸家で使われる契約方法です。
一般的には2年契約が多く、契約期間が満了すると更新によって延長されていくので、一度でも賃貸住宅に住んだことがあれば、馴染みのある契約ではないでしょうか。

普通借家契約では、入居者から退去を申し出ない限り、原則として契約は更新されます。
つまり、普通借家契約は借主保護の性質が強く、貸主が出ていってほしいと思っても、正当な理由がなければ退去させることはできない契約です。

将来空き家を使う予定があるなら、明け渡してもらえないリスクを伴いますので、普通借家契約はあまり適しません。

定期借家契約

契約時に定められた期間で契約が満了する借家契約を、定期借家契約と呼びます。
定期借家契約には更新の概念がなく、契約満了時には再契約をするか、再契約せずに退去してもらうかのどちらかです。

したがって、更新されて無期限に住み続けられる状態を、契約で防ぐことが可能です。
借主にとっては、再契約を拒否されて居住環境が不安定になる不利益を伴いますから、定期借家契約の家賃相場は、普通借家契約よりも下がる傾向にあります。

転勤や渡航などで一時的に空き家を賃貸へ出す場合、空き家を業者に委託して貸し出す「リロケーション」もあります。
リロケーションは定期借家契約を利用し、家賃の集金から入居者管理まで専門業者に任せることが多くなっています。

【空き家の活用方法③】事業用賃貸として貸す

古民家カフェ

例えば、保育施設や介護施設、古民家カフェ、販売店舗、サークル活動、コミュニティスペースなど、用途は借りる側によって変わりますが、空き家を事業者に貸し出し、家賃収入を得る方法は居住用賃貸と同じです。

相手は事業者なので、業績に左右される点は仕方がないとはいえ、個人よりも滞納トラブルは抑えられ、契約方法も普通借家契約と定期借家契約を選ぶことができます。

ただし、普通の住宅を事業用に使うとすれば、事務所など用途は限られますし、居住用には必要な設備が、事業用では不要になる場合(例えば風呂)もあるので、改装を可能にするなど、柔軟な契約に対応できるほうがニーズは高まります。

また、事業用であるからには、立地条件が居住用よりもシビアになりやすいこと、他にもマンションの一室を貸し出すときは、管理規約で住居用に限定されていることもあるので、未然にトラブルを防ぐためには必ず確認しておきましょう。

事業用賃貸として貸し出す場合には、「土地活用の無料プラン比較【HOME4U】」で賃貸のプロに相談してみると良いでしょう。収益を生む効果的な活用方法を提案して、具体的な収益プランを無料で見積もってくれます。また、管理会社を探したり賃貸の仲介をしてくれたり、希望に沿ったサービスも提供してもらえますので、まずは資料を取り寄せてみましょう。

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【空き家の活用方法④】ビジネス活用する

宿泊施設

空き家を賃貸とするのではなく、空き家をビジネス活用して自ら事業を展開する方法です。
投資が少なくてもできるものとしては、空き家をそのまま宿泊施設として利用する方法でしょう。

可能性としては貸別荘(主に別荘地)、民泊、ライダーハウスが考えられます。
最近では、民泊の需要が高まり、世界中の旅行者がAirbnbなどのサービスを経由して、個人の家に泊まるスタイルが定着化してきました。

空き家を民泊として活用する

空き家を手に入れたら、比較的簡単に始められるのは民泊でしょう。
リノベーションして綺麗にすることで貸しやすくなりますが、そのまま何も手を加えずに民泊とすることも可能なケースがあります。
クリーニング費用だけで始められることもあり、さらに収益も見込めるのがメリットです。

民泊にするメリット

  • 管理しやすい
  • 賃貸料より宿泊料が高く、収入が見込める
  • 田舎でも観光スポットがあれば宿泊が見込める

民泊にするデメリット

  • 家具や家電を壊されたり部屋を汚される可能性がある
  • 需要がなければ収入は0
  • 規定により貸し出せる最大稼働日数は180日

民泊についての詳細はこちらの記事もご覧ください。

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ポイント5 古家付きの土地は更地にする必要がない

リノベーションを考えた場合には、まずは費用がいくらかかるのか相場を把握しておきましょう。かかる金額を確認して、それだけのリターンが見込めるのか、クリーニング程度で綺麗にならないか考えてみると良いかもしれません。
カンタンな入力でリノベーションにかかる費用を無料で見積もってもらえますので、まずはどのくらい費用がかかるか確認しておくことをおすすめします。

リショップナビ

ホテルなど宿泊施設や商業施設にして活用する

多額に費用がかかりますが、ホテルなどの宿泊施設や、カフェやお店などの商業施設にすることも1つの手です。
初期費用はどのようにリノベーションするかにもよりますが、噂のスポットになるほどの人気がであれば、かなりのリターンが見込めるでしょう。
例えば、古民家をそのまま使った古民家カフェやバーは、近年とても人気で外国人にも人気なスポットとなっています。

アートプロジェクトなどの拠点にする

ビジネスにできるかは人にもよるかもしれませんが、アートプロジェクトなどの拠点にすることも方法としてあります。
海外では、歴史的価値はあるものの人気のない空き家を、若者やアーティスト、クリエイターが利用できるようにしたところ、エリアの資産価値が上がった事例もあります。
また、アートで有名な香川県などでは、家を丸ごと活用したアートなどもありますので、検討してみると良いでしょう。

宿泊施設には旅館業の許可が必要

宿泊施設としての名目に関係なく、お金をもらって人を泊める事業は、旅館業の許可がなければ行うことができません
貸別荘は明らかに宿泊施設なので該当しますが、旅館業の許可を得ていない民泊やライダーハウスについては、現在でも黙認されているのが現実のようです。

旅館業法における宿泊とは、寝具を提供している場合はもちろん、寝具が持ち込みであっても該当しますし、お金を宿泊料として受け取っていなくても、実質的に部屋を利用させて宿泊させれば、休憩料や水道光熱費の名目ですら該当します。

そして、営利目的で継続的に行われるかどうかも重要で、常時他人を受け入れて宿泊させ、宿泊料を受け取る空き家活用は、確実に旅館業法が適用されるはずです。
旅館業の許可を受けるためには、衛生面・防災面で多くの投資が必要になって、空き家の活用方法としては採算に疑問を残します。

しかしながら、ここ数年の外国人旅行者の増加と、東京オリンピックに向けた宿泊施設の不足が問題視されている中、少なくとも民泊については規制緩和の動きがあります。

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ポイント5 古家付きの土地は更地にする必要がない

法令に抵触することが不安であれば、公式の見解が示されるまで保留として、別な方法を検討している間も動向はチェックしましょう。

【空き家の活用方法⑤】解体して土地活用

土地活用

空き家の活用がどうしても難しいときは、視点を変えて空き家を1度解体しての土地活用も一考の余地があります。
資産価値が十分に残っている空き家なら売却も考えられますが、手直ししないと活用できない古い空き家なら、その費用をかけても活用できるとは限りません。

土地活用については、別記事を用意しているのでそちらをご覧ください。

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解体は、解体業者への見積もりに始まり、解体業者との契約、解体工事、解体後の滅失登記(法務局で建物が失われたことを申請する手続き)で終わります。
ここでは、空き家を解体することによるメリットとデメリットを解説します。

空き家を解体するメリット

  • 空き家を維持管理する手間から解放される
  • 土地活用を柔軟に検討できる
  • 空き家の様々なリスクを考えなくてよくなる

空き家を解体するデメリット

  • 解体費用は木造住宅でも坪3万円程度がかかる
  • 軽減措置が適用できず固定資産税と都市計画税が高くなる
  • 単純に空き家という資産を失う

更地にした際の詳しいメリットとデメリットは、以下の記事をご覧ください。

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更地にして売却するべきか

解体で家の税金がなくなるとはいえ、土地が高い地域では、解体後の維持費と土地活用の実現性も考慮して、解体を検討しなくてはなりません。無計画に空き家を解体しただけでは、解体費用と税金増になるだけでしょう。

空き家を解体する場合には、解体にどのくらい費用がかかるか、複数の解体業者に見積もってもらいましょう。見積り金額を比較すると正確な相場を把握できるため、損せずに空き家を解体できます。

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空き家 物件

【空き家の活用方法⑥】売却する

売却は空き家を直接利用するものではありませんが、空き家や土地という資産を現金化して、他の資産に転換していく意味では資産活用の1つです。

空き家の売却は、賃貸と同じように不動産会社への仲介依頼に始まり、購入希望者が現れたら価格交渉と契約、売却代金の決済、所有権の登記(買主に所有権を移す)をしてから、家と土地を引き渡す流れで進みます。

空き家を売却するメリット

  • 税金を払わなくて良くなる
  • まとまった金額を手にできる
  • 資産価値の低下を考えなくていい

空き家を売却するデメリット

  • 売却に伴い諸費用が発生する
  • 空き家や土地活用による収益化が考えられなくなる

税金の負担が無駄、価値の下落が心配という動機で売却する方は多くいらっしゃいます。それも1つの資産運用ですが、現金化した資産を次にどうするか、長期的な視点でプランを立ててから売却できると有効活用できるでしょう。

空き家を売却する際は、不動産一括査定を使って不動産会社へ査定を依頼する方法がおすすめです。簡単な入力だけで複数の不動産会社に一括で査定を依頼でき、複数の査定額を取り寄せられます。その査定額を比較することで、家の相場が正確にわかり、損せずに売却できるでしょう。

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累計利用者数700万人
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売却する際の相場については、こちらを参考にしていただければと思います。

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空き家の活用方法は状態や目的から考えよう

空き家は何もしないことが損失を防ぐ最良の方法だと考えてしまうと、空き家の活用は何も始まらず、家が朽ちていくのを見ているだけになります。
不動産という高価な資産を所有しているのであれば、活用していかないと宝の持ち腐れになってしまうでしょう。

空き家の価値は常に下がっていく点を踏まえても、まだ使用できる状態であれば空き家の活用を考えてみることをおすすめします。

どのように空き家を活用するかは、空き家の状態や活用して何を成し遂げたいかなどの目的によって異なってきます。場合によって、解体して土地活用、もしくは売却して現金化するなど、空き家をそのまま活用するのとは発想の異なる活用方法も視野に入れ、何がベストか模索することも重要です。
土地活用を考えた際には、以下から無料で資料を取り寄せて検討することをおすすめします。何となくの活用方法を考えても、収益プランなどはプロに見積もってもらう方が安心できるでしょう。契約するまでは相談や収益プランの見積もりを無料でしてもらえますので、まずは資料を取り寄せてみましょう。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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