抵当権抹消登記を忘れずに!必要性と自分で行う際の必要書類や流れ

抵当権を抹消する

長年にわたって支払い続けた住宅ローン。

最後の引き落としが終わった時には感慨もひとしおでしょう。

しかし、住宅ローンを完済したらやらなくてはいけないことが残っています。

それは抵当権抹消登記です。

喜びのあまりついつい忘れがちになってしまう抵当権抹消登記、実は手続きを行っておかないと、いざという時に困ってしまう…なんてことも。

そこで、抵当権抹消登記とは何か、その意味や実際に手続きする際の流れなどを解説します。

1. 抵当権抹消登記について

抵当権抹消登記とは
まずは、抵当権抹消登記についてわからない人のために、抵当権抹消登記とはどのようなものなのかについてみていきたいと思います。

抵当権とはどういったもので、なぜ抵当権の抹消登記をしなくてはいけないのでしょうか。

1.1 抵当権とは

お金や高額なものを借りるときに、万が一返してもらえなかった場合に備えて、同等以上の価値を持つ代わりのものを担保にします。

抵当権というのは、貸したお金やものを返してもらえなかった場合に担保を差し押さえることができる権利のことです。

通常は、借金に対して不動産が担保に設定されることが一般的です。

住宅ローンを組むときには購入したり新築したりした家を担保にしてローンを組みます。

万が一、返済が滞った場合には金融機関によって購入した家を差し押さえられてしまいます。

差押えを実行するためには抵当権に関する登記事項説明書がないと、裁判所の許可が下りません。

抵当権を設定する場合には、金融機関は必ず法務局で抵当権設定登記を行います。

1.2 抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記というのは抵当権を外すことで、通常は住宅ローンを完済したときに行います。

抵当権を設定する登記は金融機関が主導して行ってくれましたが、抹消登記は金融機関は行ってくれません。

金融機関から送られてきた書類を使って自分で行わなくてはならないので、速やかに手続きをしましょう

金融機関としては、住宅ローンを返済してもらう間はローンの担保となる抵当権がないと困るため、抵当権の設定は積極的に行ってくれます。

しかし、完済後は抵当権が付いているかいないかは、金融機関側には何のメリットもありません。

また完済後、金融機関から抵当権抹消に関しての連絡があるということはありません。

そのため抵当権抹消登記は自分で行わなければ、抵当権を外すことはできないため必ず手続きを行いましょう。

2. 抵当権抹消登記を行わない場合のデメリットについて

抵当権抹消登記をしないデメリット
抵当権抹消登記を行っても、行わなくても、「どちらでも良いならやらなくてもいいのでは」と考えて、放置する人も多いです。

しかし、抵当権を放置しておくと、次のようなデメリットが生じることがあるため、気を付けましょう。

2.1 新しいローンを組めなくなる

登記というのは、権利関係を明確にして世間に公表するために行うものです。

抵当権抹消登記を行わないということは、あなた自身に抵当権を設定されるような借金があるということを、世間に公表し続けるということになります。

実際、ローンを完済していても抵当権抹消登記が行われなければ、完済の事実を金融機関は認識できません。

したがって、いつまでたってもその家は住宅ローンを抱えている家であり、あなたはそのローンを背負っている人になります。

すると、新しくローンを組むことがとても難しくなります

生活していれば住宅ローンのほかにも、やむを得ずお金を借りなければならないことがあるでしょう。

例えば、子供の大学進学のための教育ローンなどです。

しかし、前の借金を完済できていない人には、新しくお金を貸してくれることはありません。

このように、必要なときにお金が借りられなくなるため、必ず抵当権抹消登記は行っておきましょう。

2.2 家を売却することが難しくなる

住宅ローンを完済したことで家を売却したいと思っても抵当権抹消登記がされていなければ、金融機関はじめとした行政にはローンが残っているという認識になってしまいます。

そのため、一般売却は難しくなってしまいます。

また、抵当権を抹消せず売却を行えた場合でも後に「債務不履行」なる可能性があり、損害賠償を求められることも考えられるため必ず抹消手続きは行いましょう。

一般的に家の売却の際には契約の条件に抵当権の抹消が含まれており、抵当権の抹消が行われないと契約違反となり債務不履行とみなされます。

2.3 抵当権者が変わると手続きが煩雑に

いつか手続きをすれば良いと放置しておいて長い年月がたってから新しいローンが借りられない、不動産が売却できないことに気がつくことで慌てて手続きを行う人がいます。

しかし、すぐに抵当権抹消手続きを行わなかったために、金融機関から送られてきた書類を紛失してしまっていることが多いです。

また、抵当権抹消登記には期限がありませんが、金融機関から送られてくる必要書類には有効期限があるため、期限を過ぎてしまったら金融機関に再発行を依頼する必要があります。

しかし、長い年月が経ってしまうと、その銀行が統合や合併で名前が変わっていたり支店が閉鎖されてしまっていることもあります。

支店が移動したり、合併で銀行名が変わったりしている場合は、抵当権移転登記を行わなくてはなりません

さらに、個人間での借金の場合には、貸主が亡くなってしまっていることがあります。

すると、相続人に抵当権相続登記をしてもらう必要があります。

これらの場合には、住所や名義の変更登記も必要になり、非常に手続きが複雑になってしまいます。

3. ローン完済時の抵当権抹消登記に必要な書類とは

抵当権抹消登記に必要な書類
抵当権を抹消するためには、いろいろな種類の書類を用意する必要があります。

必ず必要になる書類には、次のものがあります。

これらに金融機関から送付してもらうローン完済の書類をプラスして手続きを行いましょう。

金融機関から書類が届かない場合や、早く欲しい場合は自らローンを借りていた金融機関へ書類を送ってもらえるよう依頼しましょう。

必要書類解説入手方法
登記申請書法務局へ登記を申請する際に、記入して提出する書類です。正確にルールに則って記入しないと、受け付けてもらえません。法務局のホームページに書き方の解説があるので、そちらを参照しましょう。 法務局のホームページからWordもしくはPDFでダウンロードすることができます。
こちらは正式な書類ではなく雛型なので、A4の紙に記入例を参考にすべて自分で書いても、ルールに則ったものであれば構いません。
登記識別情報または登記済証抵当権を設定したときに、抵当権者(住宅ローンの場合には金融機関)に対して発行されるものです。住宅ローン完済時に金融機関から送られてきます。
登記原因証明情報抵当権を外すことになった原因を記載したものです。住宅ローンの場合には、完済の事実を証明する書類で、抵当権解除証書や弁済証書、抵当権放棄証書などがこれに当たります。住宅ローン完済時に金融機関から送られてきます。
抵当権者の委任状抵当権の設定は、抵当権者と所有権者が共同で申請します。所有権者のみが手続きを行う場合には、抵当権者の委任状が必要です。住宅ローン完済時に金融機関から送られてきます。

4. ローン完済時の抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、どのくらいなのでしょうか。

ここでは、必ず必要になる登録免許税と、司法書士に依頼するときに必要な費用についてみていきましょう。

4.1 必ず必要になる費用は登録免許税

どのような登記でも、行うときには必ず登録免許税が必要になります。

登録免許税は、登記の種類によって税額が変わりますが、抵当権抹消登記の場合は一つの物件につき1,000円です。

土地付き物件の場合には建物と土地、それぞれ別の登記になるため、通常は合わせて2,000円必要です。

分譲マンションも持分割合で敷地の土地をわずかでも所有しているため、土地の分が必要です。

また、まれにですが、マンションが2筆の土地にまたがって建てられている場合があります。

土地の登記は1筆ごとなため、この場合には土地の分が2筆分必要になり、合計で3,000円必要になる場合もあります。

4.2 司法書士に依頼する場合には報酬も必要

登記手続きは、司法書士に依頼することもできます。

司法書士へ依頼する場合には、報酬が必要になります。

司法書士への報酬は、登記の種類によって金額が変わってきますが、抵当権抹消登記はそれほど高額ではありません。

司法書士事務所によって大きく幅がありますが、通常の手続きであれば10,000円前後が報酬の相場です。

ただし、長期間放置してしまった場合など複雑な手続きが必要になった場合には、相場内では収まりません。

したがって、事前に司法書士事務所で相談しましょう。

申請にともなう費用は次の通りです。

事後謄本の取得費用は必須ではありませんが、確実に抵当権が抹消されていることを確認するために取得しておきましょう。

価格備考
登録免許税1,000円不動産の筆数×1,000円
事前調査費用335円不動産の筆数×335円
事後謄本の取得費用600円オンライン申請は500円
司法書士報酬およそ5,000〜1万円

5. 抵当権抹消登記の流れについて

抵当権抹消登記の流れ

ローンを完済したときの、抵当権抹消登記の手続きの流れについてみていきましょう。

最も簡単な方法は報酬を支払って司法書士に依頼してしまう方法ですが、自分でも登記を行うことができます。

5.1 司法書士に依頼する場合

司法書士に依頼する場合には、司法書士事務所に登記申請書を除いた必要書類を、揃えて持って行きます。

登記申請書は、司法書士に作成してもらえます。

登記手続きを代理で行ってもらうためには、依頼者の署名捺印をした委任状が必要になります。

したがって、認印でいいので依頼するときに必要書類と一緒に持って行きましょう。

自分で抵当権抹消手続きをするのと比べ報酬金という費用はかかりますが、司法書士に依頼すると、面倒な書類作成を行ってくれますし、登記内容のチェックも行ってもらえます。

司法書士の見つけ方

報酬が高額になるようであれば、厳選して選びたいところですが、抵当権抹消登記だけであれば、どこでお願いしてもそれほど内容は変わりません。

スマホやパソコンで「地域名 司法書士」と検索して探すと良いでしょう。

サイト上で抵当権抹消手続きを扱っていると表記している司法書士もあるため、まずはホームページの情報を確認することをおすすめします。

5.2 自分で行う場合

自分で行う場合には、「法務局へ足を運ぶ場合」「自宅で書類を作成して郵送する場合」「オンラインで手続きを行う場合」の3種類があります。

法務局へ行く場合

書類の作成などに自信がない場合には、法務局へ行きましょう。

法務局に行けば無料の相談カウンターがあり、そこで書類に不備がないか、登記申請書の記入に間違いがないかどうかを、チェックしてもらうことができます。

また、登記申請書の書き方がわからない場合には、相談カウンターで教えてもらいながら記入することもできます。

チェックが終わったら、すべての書類と登録免許税の額面の収入印紙を、窓口に提出すれば終わりです。

相談カウンターに行かずに、いきなり窓口に提出してしまうと、不備があってもチェックしてもらえません。

そうなると、あとから再提出ということになってしまうため、まず相談カウンターで必ずチェックしてもらいましょう。

法務局は基本的に予約制で、時間は約20~30分程度です。

平日の貴重な時間を無駄にしないよう、持って行くものや相談したいことを、あらかじめ法務局に電話しておくとスムーズに手続きが行えます。

申請を行なう法務局は最寄りの法務局ではなく、不動産が所在する法務局です。

提出先が違う場合は、やり直しになる場合もあるため、まず始めに管轄の法務局を調べましょう。管轄の法務局を調べるサイトは、法務局のホームページで確認できます。

郵送の場合

自宅ですべての書類を揃えて、郵送することもできます。

登記申請書の記入に自信があるのなら、郵送すれば法務局に足を運ぶ必要はありません。

収入印紙はあらかじめ購入して、登記申請書に貼り付けておきます。

書類はすべて揃えて、ホチキスで左綴じにして封筒に入れましょう。

郵送の場合には、登記が完了した旨の書類を返送してもらうために、返信用の封筒を同封します。

書留で送られてくるため、簡易書留分の切手をあらかじめ貼って、自分の名前と住所を書いておきましょう。

書類の郵送は、必ず記録が残る書留、簡易書留もしくはレターパックプラスで行います

郵送する先は、抵当権を抹消する不動産の住所を管轄している法務局になります。

すべての書類の準備ができたら、速やかに郵送しましょう。

オンラインで手続きを行う場合

不動産抹消登記の手続きは、パソコンを使ってオンラインで行うこともできます。

ただし、電子証明を取得するためには、発行手数料が必要になります。

そのため、電子証明を取得した経験がなければ、あまりおすすめはできません。

電子証明書の発行手数料は、証明期間が3カ月で2,500円、24カ月で15,100円かかります。

また、オンラインで手続きを行う場合でも、金融機関から発行された書類の原本を、郵送で提出する必要があります。

登記申請書をWordでダウンロードして、パソコン上で必要事項を入力し、印刷してから添付した場合でもほとんど手間は変わりません

それでもどうしてもオンラインで登記を行いたいという人は、「登記ねっと」にアクセスして挑戦してみましょう。

体験コーナーでやり方を体験することができます。

5.3 申請書類の記入例

抵当権抹消手続きをおこなう際に必要になる「抵当権抹消登記申請書」は、市販のA4コピー用紙で記入します。

黒ボールペンで執筆しても申請できますが、申請書のテンプレートが不動産登記の申請書様式について|法務局に掲載されています。

「Word」「一太郎」「PDF」に対応していますため、簡単に作成することが可能です。

抵当権を設定した時から、引っ越しなどで住民票を移転した、結婚で名前が変わったなどのケースに応じてテンプレートが作成されているため、状況に応じて利用しましょう。

抵当権を抹消する手続きなので、抵当権を設定した金融会社の住所も必要です。

金融機関から送られてきた書類に確認して記載しましょう。

6. ケースに応じた抹消手続き

抵当権抹消登記の手続き

抵当権を設定された住宅の所有者が1人であれば、この1人が抵当権を抹消すればいいのですが、共有名義人がいる場合は注意が必要です。

申請書類に記載する名前も変わってきます。

通常とは少し状況が違い抵当権を抹消するのに手間がかかる場合、司法書士に依頼すると、そのあたりも調整してくれるため安心です。

6.1 共有名義人が2人以上いる場合

複数で共有名義人となっている土地建物の抵当権を抹消をする場合、全員で手続きを行なうことが好ましいですが、共有名義人1人のみ手続でも抹消できます。

共有名義である全員での手続きが必要と思いがちですが、申請書類に名前を記入するだけで手続きは完了できます。

6.2 共有名義人が亡くなった場合

共有名義人が住宅ローンの完済前に亡くなったか、完済後に亡くなったかによって状況は変わってきます。

完済後に亡くなって相続が終了しているのであれば、相続人が共有名義人となります。

相続が終了していないのであれば、もう1人のみが登記権利者となり抹消手続きを行います。

完済前に亡くなってしまった場合は、ローンの支払い義務は健在の共有名義人と相続者となります。

7.手間を取るか安さを取るか

抵当権抹消登記どうやるか

抵当権を自分で抹消するには、平日銀行や法務局へ出向かないといけないので時間的にも難しい人も多くいます。

登記申請書を記入することは、確かに難しいかもしれませんが、抵当権抹消登記は登記の中でも、特に簡単です

提出する書類や、手続方法が分かっていれば自分でも手続きが可能なので費用を抑えることができます。

その際カギをにぎるのは法務局です。

必要書類や管轄の法務局などあらかじめ調べておくことでスムーズに手続きをすることができます。まずは相談の電話を法務局にするのが良いでしょう

家の売却時には、抵当権抹消の手続きを行うことが多いです。その場合には、売却を依頼している不動産会社に、抵当権抹消の手続きについても相談するのも良いでしょう。