離婚や住み替えなど、住宅ローンが残ってる家を売るには?

ローン中の家を売る

家を売りたいときに、多くの人にとって障害になるのは、住宅ローンの残債です。
住宅ローンは一生かけて返すほどの大きな借金で、借り入れ時は家や土地の価値に応じた金額となるのですが、家の売却を考えだした時点では事情が変わっています。

それは、住宅ローンの返済が、当初は利息の比率が大きく、なかなか元本が減っていかないのに対し、家の価値は新築から10年ほどで、大きく減っていくからです。
つまり、徐々に家の価値と残債が離れて、オーバーローン状態になってしまうのです。

戸建てであれば土地の価格が残るので、すべての家がオーバーローンになるとも限りませんが、今回はローン中の家を売るときの注意点などをまとめました。

ローン中の家を売るための条件

ローン中の家を売るためには大前提があり、それはローンが完済できることです。
売却前に完済するのではなく、買主に引き渡すまで、つまり決済において完済できればよく、売却代金でローンを完済しても構いません。

しかし、売却代金でローンを完済できなければ、自己資金を用意するか、別途借り入れをしてでも完済しなくてはならず、いくらで売れそうか、必要な費用はいくらか見積もり、完済できるメドが立ってから、売却するのが正解です。

ローン中の家を売る条件

ローンを完済しなければならない理由

売却後にローンが残っても、多くの人は返済を続ければ問題ないと思うでしょう。
確かにその通りでもあるのですが、買主はそのように思いません。

住宅ローンでお金を借りるとき、住宅には抵当権という権利が登記されます。
抵当権とは、ローンの返済ができなくなったら、住宅を取り上げて処分できる権利のことで、所有権はローンの名義人にあっても、事実上は金融機関の支配下にあります。

この抵当権は、ローンを完済すると外すことができ、真の意味で所有者の住宅となるのですが、ローンを残して売るということは、抵当権も残して売るということになります。
すると、すでに家の所有者ではなくなった売主が、ローンの支払いを滞納し抵当権が発動されると、新しい所有者である買主の家が取り押さえに合うといったことが起こるため、抵当権が残ったまま買う人はいないのです。

抵当権を残したままでは買わない

よって、親族間など特別な事情があるケースを除き、ローンの完済は絶対条件です。

いくらで売れていくら諸費用がかかるか把握する

ローンが完済できるかどうかは、売却代金から諸費用を引いた残りと、ローン残債を比較することで求めます。
かんたんなように思えますが、売却価格は売買契約まで分からず、売却価格の影響を受ける諸費用もあるため計算は複雑です。

それでも、まずはいくらで売れそうか知っておかなくては、大体の計算すらできず、最初に行うのは売却相場の把握になります。

売却相場の把握

同じ家は2つとなく、実際の売却価格は買主との交渉で上下することから、どのようにしても事前に正確な売却価格を知ることはできません。
特にローン中であれば、築年数によって変化する家にも値が付くケースが多く、同じ条件の物件を探して参考にすのは難しいかもしれません。

条件が違えば値段も異なる

そのため、相場を知る方法はいくつかありますが、ここでは不動産会社へ査定を依頼して求める方法が適しているでしょう。
多くの不動産会社に依頼して数を集めてみると、査定価格にバラつきはあっても、一定の範囲に分布してくるはずです。

こちらも「売れそうな価格」であって、「売れる価格」ではありませんが、よりそれぞれの物件の事情を反映した価格になる点では、精度が高くなります。
複数の不動産会社への査定依頼を一括でできるサイトがあり、相場を知る上では便利です。

HOME4Uの無料一括査定

訪問査定であればより精度が上がりますが、とりあえずの把握であれば、電話かメール連絡で完結する簡易査定も選べます。

この後諸経費を把握しますが、仲介手数料は売却額によって変動するため、まずはそれをある程度正確に知る必要があります。

諸費用の把握

家の売却では思ったよりも諸費用が多く、手元に残るお金がそれだけ減ります。
厳密には、手続きの中で必要書類をそろえるための交付手数料等も発生しますが、ここでは主な諸費用について解説します。

・印紙税
売買契約書に貼りつける収入印紙で納付し、契約金額(売却価格)によって変わる税金なので、特に金額は決まっていません。
5,000円~30,000円くらいの範囲で考えておけば、大体の取引に該当するはずです。
※平成30年3月31日までの場合
・抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済によって抵当権を外すために必須の登記です。
不動産1つあたり1,000円で可能ですが、登記は決済時に司法書士へ依頼するので、加えて司法書士報酬の負担があるはずです。
・司法書士報酬
所有権の移転登記は慣習的に買主負担で行われ、売主の負担はありませんから、登記を依頼する司法書士報酬も買主負担になります。
しかし、売主負担になるべき抵当権抹消登記も、一括して同じ司法書士に依頼するため、その分の登記費用+司法書士報酬は売主負担となるのが通常です。
抵当権抹消登記の司法書士報酬は、1件10,000円程度を考えておきます。
・繰り上げ返済手数料
住宅ローンを一括で繰り上げ返済するときに、金融機関へ支払う手数料です。
必ずしも発生するとは限らず、無料の金融機関、一定額の金融機関、残債の一定率の金融機関があって、この手数料は調べないと把握できません。
・仲介手数料
不動産会社に支払う手数料であり、売却価格に応じた金額です。
400万円以上の売却なら、売却価格×3%+6万円に消費税を加えた金額となるので、想定の売却価格をあてはめて計算してみましょう。

譲渡所得税には要注意

家を売却したことで利益が出ると、譲渡所得税(所得税・住民税)が課税されます。
この場合の利益というのは、売却価格から購入価格を引いてプラスになった場合ではなく、売却価格から家の現在の価値相当額を引いてプラスになった場合です。

家は、築年数が進むと徐々に劣化していくので、売却時は購入価格よりも価値を失っており、これを減価償却といいます。
したがって、減価償却された現在の価値よりも高く売れると売却益になります。

もし、ローンの残債が家の価値よりも多いオーバーローン状態で、ローンを完済できる価格で売れると、手元にお金が残らなくても、売却益が出ている可能性は高いです。
譲渡所得税の税率は、20%または39%と高いので、売却益が大きいと結構な額です。

ただし、マイホームを売る場合には3,000万円まで売却益から控除できて、譲渡所得税が発生するケースは少ないこと、譲渡所得税が発生しても、翌年の確定申告まで支払う必要がないため、売却した時点では負担になりません。

ローンが残る場合の補填

売却代金でどうしてもローンが完済できない場合には、何らかの方法で資金調達する必要があり、預貯金がなければ借り入れる方法になるでしょう。
親族や知人から無利息または低利で借りられる場合を除き、補填のために借り入れるとしたら、次の2つの方法が考えられます。

  • 買い替え(住み替え)ローン
  • 無担保ローン

買い替え(住み替え)ローン

各金融機関は、現在の住宅に残ったローンを、次の住宅のローンへ組み入れることができる、買い替えローンや住み替えローンと呼ばれる商品を用意しています。
買い替え(住み替え)ローンを利用すれば、家の売却で現在のローンを完済できなくても、不足分を補填しながら新たな住宅を購入することが可能です。

ただし、買い替え(住み替え)を前提とするため、単に売却代金が不足するだけの事情では借りられず、次の住宅の購入資金と一緒に借りなくてはなりません。

買い替えローン

買い替え(住み替え)ローンのメリットは、言うまでもなく売ることができないはずの家を売ることができる点で、優先すべきが家の売却なら確実なメリットです。
自己資金を用意しなくて済むので、本当に不足している人だけではなく、どうしても資金を確保したい事情(例えば子供の進学など)があるときにも使えます。

デメリットは、売却と同時に購入の話も進めるので、タイミングがシビアです。
売却と購入の決済を同時に行えるように、不動産会社や金融機関との調整が必要になりますし、売却も購入も期間が限られるため、両方の売買契約がほぼ確定的な状況でなければ利用できないローンです。

また、住宅の価値以上の金額を不足分として融資するので、不足分の金額次第ですが、次の住宅がオーバーローン状態から始まるのも大きいでしょう。
もし返せなくなったとき、今度は家を売っても全然足りないということです。

ローン総額が今よりも増えて生活は苦しくなりますし、ローンが増えても返済できる収入と、審査を通過できる社会的な信用を必要とします。

無担保ローン

住宅ローンのように、家や土地を担保にするローンを担保ローンと呼び、担保を必要としないローンを無担保ローンと呼びます。
無担保ローンは何も保証がないので、いわゆる信用貸しとなります。

担保ローンと無担保ローン

借りる側の属性(年齢や職業など)にも依存しますが、住宅ローンを組める属性を持っているなら、数百万円はカードローン等の無担保ローンでも借りられるはずです。
無担保ローンは高利で、長期間の返済に適さないとはいえ、家を売却しなければならない事情があり、他に方法がなければ仕方がありません。

滞納が続いている時は任意売却も

任意売却は、ローンの返済ができず滞納してしまったときに、保証会社(保証会社を利用していなければ金融機関)との交渉で、住宅を売却するための特殊な方法です。

任意売却という言葉のとおり、債権者である保証会社や金融機関が、任意で売却に応じなければ(承諾しなければ)、任意売却は成り立ちません。
したがって、任意売却のカギを握るのは、保証会社や金融機関との交渉です。

任意売却と通常の売却との違い

ローンを残ったまま住宅を売却するのは普通に行われていることですが、売却代金でローンを完済するか、不足するなら自己資金や借入金を加えて完済します。
そうしないと、住宅に設定された抵当権を外せず、買主が承知しないことは前述の通りです。

このときは、ローンを完済するので、金融機関との交渉も承諾も必要ありません。
任意売却が通常の売却と違うのは、売却代金で残債を完済できない点です。

通常の売却と任意売却

残債を完済できないのに、売却のために抵当権を外してもらうのが任意売却で、そんな都合のよい提案に、保証会社や金融機関が応じるでしょうか?
ところが、状況次第で応じるからこそ、任意売却という方法が現実味を帯びてきます。

任意売却が可能になる状況とは?

任意売却は、ローンが返せなくなって、滞納した状況が続いたときに行われます。
滞納していなくてもできそうに思えますが、金融機関はまず応じてくれません。

滞納が続くと、保証委託契約をした保証会社から金融機関に対して、ローンの残債が弁済されます(これを代位弁済といいます)。
代位弁済によって、債権は保証会社に移り、保証会社への借金に変わります。

もはや返済が不可能な状態で、保証会社が残債を回収するには、抵当権を発動して住宅を競売にかけるのですが、競売は安価な取引になりやすい特徴があります。
そこで、「競売よりも一般市場で高く売れば多く回収できるので抵当権を外してください」と持ちかけるのが任意売却になり、応じてくれるかどうかは保証会社次第です。

任意売却の流れ

ローンの滞納がないと任意売却ができない理由

ローンを残したまま抵当権を外すと、金融機関にとって、担保のない状態でお金を貸していることになり、これは不利益以外の何物でもありません。
住宅が担保だから低利で貸しているのに、無担保では低利にする理由がないばかりか、そもそも無担保で貸してくれるかどうかも不明です。

そのため、ローンの滞納がない状態で、金融機関に任意売却をしたいと相談しても、応じてくれることは考えられず、成功例は極めて少ないでしょう。
普通は、返済プランの見直し(リスケジュール)の話になります。

また、金融機関にとっては、滞納すると保証会社が全額を弁済してくれるのに、わざわざ全額を回収できない任意売却に応じるメリットが何もなく、だからといって「滞納してください」とも言えず、頑張って返してもらう方向で相談に応じます。

任意売却のメリットデメリット

任意売却は、競売よりも高く売れる想定で行うのですから、メリットは高く売れる分だけ借金が減らせ、任意売却後の生活が少しでも楽になる点です。
交渉次第では、引っ越し代を債権者に負担してもらうなど、比較的柔軟に対応してもらえる可能性もあります。

一方で、競売か任意売却しか残されていない状況下では、任意売却をしてもデメリットを受けることはありませんし、売れなければいずれ競売になるだけです。
ただし、競売ならすぐに処分できたのに、任意売却で売れない状態が続くと、例えばマンションでは管理費や修繕積立金が増すといったデメリットは考えられます。

任意売却のメリットデメリット

任意売却後の生活はどうなる?

任意売却で完済に届かない不足分は、保証会社(または金融機関)に対する借金として返済義務があるので、任意売却をしたら終わりと誤解しないようにしましょう。
既に住宅はなく、無担保融資として返済を続け、利息も当然に発生します。

しかし、任意売却をするくらいなら、どうやっても残りをすぐに回収できないのは明らかで、保証会社や金融機関は回収できるまで気長に待つのではなく、サービサーと呼ばれる債権回収会社に債権が売られます。
よって、住宅ローンの残債は、最終的に債権回収会社への借金へと変わります。

その後、債権回収会社との調整により、少しずつ借金を返すことになりますが、無理に回収しようとして自己破産されると回収できませんから、一般的に債権回収会社への返済プランは、返済可能な範囲に落ち着きます。

任意売却後のイメージ

任意売却をするとブラックになる?

クレジットカードが作れなくなったり、ローンの申し込みができなくなったりと、社会的な信用を得られず、お金が借りられない状態をブラックと呼ぶことがあります。
確かに、任意売却後はブラックになっているはずで、既に保有しているカードは使えるとしても、クレジットカードではもしかしたら更新できなくなるかもしれません。

しかし、任意売却前に住宅ローンを滞納したことで、既にブラックになっています。
ですから、任意売却をする・しないで変わるのではなく、ブラックの状態で任意売却が行われると考えれば、ブラックを心配しても意味がないことになります。

任意売却には専門業者がいる

任意売却は、一般の不動産会社が依頼を受けていることはありません。
それは、任意売却が不動産の仲介だけではなく、保証会社や金融機関との交渉・調整が不可欠になってくるからです。

専門業者といっても、宅建業の免許を持つ不動産会社が、弁護士や司法書士と提携して任意売却を扱っていたり、逆に士業が宅建業の免許を取っていたり、交渉と売却を別々で依頼したりと、特に形態は定まっておらず様々です。

まとめ

ローンが残っている家は、どうしても抵当権に縛られるため、期限付きの売却では、借金をしてでも売却してローンを完済する必要が出てきます。
しかも、早く売りたい事情があるほど、価格を下げて売らなくてはならないので、ますますローンの完済に届かず、新たな借金の額が多くなってしまいます。

住宅ローンは、一般に人生の大半を使って返済していく計画ですから、計画が狂って新たに借金を抱える余裕はそれほどないはずです。
そのため、売却が必要不可欠な状況を除いて、ローンが完済できないなら、売却しなくて済む方法も並行して検討してみるべきでしょう。

とはいえ、売却によって完済できれば何も問題はありません。
まずはその家や土地がいくらで売れるのか、把握してみてはいかがでしょうか?

最後に、任意売却は返済できない人が行う最終手段であり、任意売却のために意図的な滞納をするのは、社会的な信用を落とす点からもおススメできません。
それでも、ローンを返済するための新たな借金をするか、任意売却で借金を減らすか選択を迫られたとき、将来も踏まえてどちらよいか一考の余地はあります。

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