リロケーションとは?メリットデメリットや手数料の目安

リロケーション
家を貸したいと思ったときに、不動産会社に仲介を依頼して借主を探してもらう通常の賃貸方法以外に、リロケーションというサービスがあります。
リロケーションは比較的最近のサービスで、所有者の負担が大幅に軽減されます。

多くの人にとって、マイホームの購入は一大イベントであり、予測していなかった事情で家を空けることになったとき、空き家の活用方法で悩むかもしれません。
リロケーションとは何か?メリットやデメリットはあるのか解説していきます。

リロケーションとは?

転勤などの理由で一時的に家を空けるとき、家を売りたくはないが空き家にしておくのはもったいないと思うこともあるでしょう。
空き家にしても住宅ローンの支払いや税金はありますし、引っ越し先でもお金がかかるので、家を「一定期間だけ」貸すのがリロケーションです。

賃貸期間が終われば、家を明け渡してもらい、戻って住むことが可能です。
つまり、マイホーム→貸家→マイホームと、家の利用用途を変える(転換する)ことから、配置転換の意味を持つ「リロケーション」という呼称が使われています。

リロケーションが始まった背景

空き家活用の1つとして貸す選択肢は外せませんが、賃貸借契約の根拠法になる借地借家法は借主保護の性質が強く、一時期だけ家を貸したいニーズに対して、法整備がされていませんでした。

具体的には、普通借家契約において、正当事由がなければ貸主から退去を求めることができず、借主が望む限り半永久的に契約更新を続けるしかない法律になっていたのです。
しかし、2000年3月1日からは、定期借家契約と呼ばれる期間を限定した賃貸借契約が可能になり、リロケーションのニーズが高まってきた経緯があります。

リロケーションの利用者

一時的に家を空ける人のすべてが、リロケーションの利用者になるとは限りません。
なぜなら、自分で大家としての経営・管理ができる人は、リロケーションを利用しなくても自分で家を貸すことができるからです。

ところが、転勤や海外赴任で自分の家から遠隔地に離れてしまうと、借主との契約はもちろん、物件管理の労力を負担することはできませんから、リロケーションサービスを提供している会社に委託して家を貸すことになるでしょう。

リロケーションの期間

定期借家契約には期間の定めがなく、借主と合意した契約期間なら自由です。
ただし、あまり短い期間では借主も入退去の費用負担が大きく、マンスリーマンション等の競合もあるため、最低でも半年から数年の契約が主になると考えられます。

また、長期的な契約期間も考えられるところ、短期間の定期借家契約であっても、再契約することで事実上の更新は可能であり、短期契約を繰り返すことで、戻ってきたときに家を使えないリスクを緩和することが可能です。

メリットデメリット

リロケーションのメリットデメリットは、2つの側面で考える必要があります。
1つは人に貸し出さず空き家にした場合との比較、もう1つは普通借家契約を利用した通常の賃貸にした場合との比較です。

空き家との比較

空き家にした場合と比べたリロケーションのメリットは、家賃収入が得られることの他、空き家の管理を頼まなくても、入居者が生活上の管理をしてくれることです。
前者は説明の必要もなく、むしろ後者の方が重要かもしれません。

特に木造住宅の戸建てでは、空き家を適切に管理しないと、主に湿気による構造的なダメージを受けやすく、家が傷みやすいとされます。
入居者が生活することで自然に換気され、管理が不要になるのはメリットですし、不審者の侵入に対しても備えてくれることになります。

ただし、借主は家をきれいに保つ意識が所有者よりも低く、汚れや傷は当然に増えますので、原状回復とその費用については契約ではっきりさせておくべきです。
また、空き家であればいつでも戻ることはできますが、貸していると契約期間中は明け渡してもらえない可能性があって、こちらはデメリットになります。

普通借家契約との比較

リロケーションで使う定期借家契約は、契約期間が終わると貸主・借主の合意でしか再契約ができませんので、基本的には契約終了で借主は退去します。
これは、貸主にメリットでも、借主には住み続けることができないデメリットです。

そのため、定期借家契約の家賃は、一般に普通借家契約よりも安くなるのが通常です。
必ずしも安くする必要はないとはいえ、1割~3割程度家賃を安くして、入居確保をしておくのが普通であることは頭に入れておきましょう。

依頼方法

リロケーション会社は、本業が仲介の不動産会社だったり管理会社だったりと、不動産業者であることが多く 、最初にリロケーション会社を選んでおくのはもちろんですが、リロケーションは家を空ける数ヶ月前に依頼する必要があります。

引っ越した後でも依頼は可能な反面、無駄な期間が増えるのと、借りる側も引っ越し前から家探しをするので、タイミングを合わせる方が借りられやすいからです。
多少の違いはあるかもしれませんが、リロケーションの流れは次のとおりです。

  1. リロケーション会社に相談
  2. 家賃、敷金、礼金などの賃貸条件を確認
  3. 業務委託契約(または賃貸借契約)を結ぶ
  4. 入居者の募集開始
  5. 入居者との賃貸借契約(不要なケースもあり)
  6. 入居者の家賃からリロケーション会社の取り分を引いて受け取る

3.で業務委託契約賃貸借契約になったり、入居者との賃貸借契約が不要になったりするのは、リロケーションの形態が複数あるからです。

リロケーションの形態

リロケーションには、大きく分けると所有者が入居者に貸すタイプと、リロケーション会社に貸して、リロケーション会社が入居者に転貸するタイプがあります。
両者は契約内容が少し異なるので、検討する前にしっかり理解しておきましょう。

所有者が入居者に貸すタイプ
直接の契約者は所有者と入居者ですが、遠隔地にいると審査・契約も手間なので、リロケーション会社が代理して審査・契約をする形態もよく使われます。
そして、所有者は物件管理もできないため、物件管理も含めた業務委託契約を結びます。
リロケーション会社が入居者に貸すタイプ
所有者はリロケーション会社と賃貸借契約を結び、借り受けたリロケーション会社が入居者と賃貸借契約するサブリース型になります。
このタイプでは、リロケーション会社が家賃保証を用意しているケースも多いです。

リロケーションの手数料

賃貸経営において管理業務だけを委託する際の管理料は、一般に家賃の5%程度が相場になっていますが、リロケーション会社では10%程度、場合によっては10%以上になることも少なくありません。

これは、リロケーション会社の場合、入居者の募集から関わることの他、家賃保証があると、入居者の滞納リスクや空室リスク(サブリースの場合)もあるからです。
また、リロケーションは一時的な賃貸を目的としており、リロケーション会社との契約期間も短いので、リスクが異なる(利益確保したい)ことも1つの要因です。

したがって、リロケーション会社に支払う費用が惜しいなら、自分で不動産会社と媒介契約を結び、自ら入居者管理や物件管理をする通常の賃貸経営をすればよく、丸投げできる分だけ費用を多く取られると思えば、あとはどちらを優先するかでしょう。

まとめ

家を無駄にせず、使わないときだけ賃貸できるリロケーションは、これまであった借主との契約トラブルを解消できる点で、所有者にとって利便性が高い賃貸方法です。
定期借家契約ができるようになってから広がり、リロケーション会社も増えてきました。

数年でも他人に使わせたくないと思うかもしれませんが、その場合は維持費用の負担だけが残り、家計を考えると少しでも収入が欲しいのも本音です。
大金を使って手に入れた家を遊ばせておくのは、資産運用の面で疑問が残ります。

また、土地と異なり家は経年劣化があるので、年々価値が減っていきます。
価値が減っていくのを黙って見ているのではなく、価値があるうちに使える資産は少しでも有効活用するべきで、宝の持ち腐れとならないように心掛けたいものです。

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