掃除や換気など空き家の管理方法と火災・地震保険について

住んでいれば家のことは自然と気が付くものですし、維持といっても生活に支障が出ると対処を余儀なくされるので、大抵は早い段階で行動します。
ところが、空き家の場合には、近所にでもない限り頻繁に訪れません。

異常の早期発見が難しいので、どうしても対処が遅れ、時には近所や自治体から連絡があって異常を知ることもあるでしょう。
空き家の管理は、自分が十分だと思える方法で行えばよいのですが、管理責任を問われかねないように、ある程度は決まったポイントがあります。

換気

閉め切った空き家の空気は、湿気を帯びたまま滞留するので、これを循環させるのが換気をしなければならない理由でもあり目的でもあります。
湿気を帯びた空気は、カビの発生や木材が傷む原因になるので定期的に換気します。

換気の頻度は空き家の気密性とも関連しており、通常は1ヶ月に1回程度は必要とされていますが、気密性の低い家なら、自然換気も行われるので、もう少し間隔を空けても問題ないのかもしれません。

しかし、気密性が低い家は、同時に外気の湿気を中に取り込む側面もあるのですから、空気が湿った時期は要注意で、結局のところ1ヶ月に1回が標準になるでしょう。

換気の方法

基本的に、開放できるところはすべて開けてしまうのが正解です。
空気というのは、入るところと出るところを作らないと循環しないため、玄関を含めて窓は最低でも2ヶ所は開けないと換気になりません。

また、窓を2ヶ所開けたくらいでは、家の全体を空気が流れることは考えにくく、換気口も開けて、換気扇や24時間換気システムを動かしましょう。
必然的に通電が必要で、ブレーカーは落としても電気は解約しない方が便利です。

うっかりしやすいのが、小屋裏・押し入れ・クローゼット・靴箱などの収納部で、閉め切られている構造上、室内の中でも特に空気がよどみやすい場所です。
臭いの原因を断つためにも、扉を開けて空気を入れ換えておくことが大切です。

室内の掃除

汚れの原因は、舞い上がったホコリの堆積と、どこからともなく現れる虫の死骸です。
その程度は、家の気密性や空き家にする期間とも関連しており、どの程度空き家にしたら、どの程度汚れるような基準はありません。

したがって、掃除の頻度も決まっておらず、汚れが少ないなら定期的である必要すらないのですが、換気などと合同で行うと1ヶ月1回程度の頻度になるでしょう。
虫の死骸については、いちいち駆除剤を使って行うほどではなく、ホコリの掃き掃除・拭き掃除を兼ねて行う程度で十分です。

なお、虫の死骸が目立っているときは、掃除も念入りにするぐらいでちょうどよいでしょう。
虫の繁殖には栄養分が不可欠で、死骸もその栄養分になりかねないため、掃除を怠ると繁殖の原因を増やしてしまうからです。

水道設備の管理

水道の管理には、完全に止めて水抜きする方法と、定期的に通水する方法があり、水道の使用中止にも関係してくるので、違いだけは知っておく必要があります。

完全に止める場合

水道を止めてしまうと、管理の手間が省け、水道料金の節約にもなります。
ただし、主に排水管への影響が顕著で、排水管に溜まる封水を維持できません。

封水は下水管からの臭気や虫の侵入を防ぐためには不可欠で、封水が乾くと排水管が下水管と直通してしまい、虫が入らなくても下水管からの臭いは家中に広がります。
一般に臭いの除去は困難ですから、この理由で水道を止めない人も多くいます。

また、管理で訪れた際に、掃除やトイレで水を使えなくなることが大きく、その対処方法を考えなくてはならないデメリットもあります。
寒冷地では、凍結防止のために排水管の封水も含めて水抜きするか、不凍液を排水管に入れておいて、封水を保ちながら凍結を防ぐ方法も用いられます。

定期的に通水する場合

メリットとデメリットは、完全に止める場合と反対で、封水を保って下水管からの臭い・虫を防ぎ、長期間使わないことによる水道管のサビ防止、掃除やトイレで水を利用できるメリットがあります。

一方で、水を使わなくても基本料金を支払うデメリット、寒冷地では毎回訪れるたびに凍結防止対策をしないと、不在時に水道管・排水管が破裂するおそれもあります。
なお、寒冷地では水道を凍結させないヒーター設置も普及していますが、定期通水+ヒーターの組み合わせでは常時通電が必須です。

浄化槽がある場合

水道を完全に止めてしまう場合は、浄化槽を清掃した上で、廃止・休止の手続きをすれば、以降は排水を使わないので管理不要です。
定期的に通水する場合は浄化槽も利用するため、定期点検等の出費も増えます。

また、浄化槽は浄化のためのバクテリアを生かしておく理由で、ブロアと呼ばれるポンプを動かす必要があり、電気を解約して(ブレーカーを落として)停止すると、バクテリアが死滅して汚泥から悪臭が発生する原因となります。

害虫や害獣対策

スズメバチ、猫、カラス、シロアリ、ネズミ、ハエ、蚊、ゴキブリ、ムカデといった、よく知られている昆虫・動物だけではなく、最近ではアライグマやハクビシンの被害も報告されており、人が住んでいない空き家は危険のない格好の住み家です。

エサになる物を残さない、入り込む隙間を塞ぐといった方法以外に有効な対策はなく、見つけてから駆除するのが基本でしょう。
庭の雑草を刈り取り、実を付ける樹木を処分するだけでも効果はあります。

もし発見したときは、害虫であればくん煙剤(バルサン等)による駆除、毒入りのエサで死滅させる方法も考えられますが、害獣の場合にはなかなか難しいです。
獰猛なスズメバチや害獣になると、専門業者に駆除を頼まなくてはならず、状況が悪化するほど費用もかかると推測されます。

シロアリだけは予防も可能

空き家管理において最も影響が大きい害虫は、躯体に影響があるシロアリです。
他の害虫・害獣は、仮に増えても致命的に家が傷むまでには至りませんが、シロアリだけは放置していると倒壊の危険があるほど深刻です。

見つけてから駆除で対処してもよいのですが、居住中と違って対処が遅くなるので、先手を打って防蟻処理をしてもらう方が得策です。
近所に拡散すると、場合によっては駆除費用等の損害賠償を求められるケースもあり得るので、シロアリを甘く見ると痛い目に会います。

剪定と屋外の掃除

ゴミを不法投棄していく人がいるのは残念ですが、誰が捨てたか分からないからと放置できるはずもなく、空き家の所有者が対応しなくてはなりません。
ゴミはゴミを誘発する性質があって、誰かがゴミを捨てていれば、そこに捨ててもよいと勘違いする人も出てきます

また、空き家管理の中で、最も手間がかかるのは、周辺の雑草や剪定で、どうしても時間がかかるため業者に頼んでも人件費で料金が高くなります。
庭木の越境があると、民法や道路交通法を根拠に対処を求められることがあり、落ち葉や果実が落ちて迷惑をかけることもあるでしょう。

長期的に対策したいとき

ゴミの不法投棄は難しいですが、雑草や庭木は長期的に対策する方法は存在します。
そもそも、庭の維持ができないなら、害虫・害獣を防ぐ面からも、庭木は伐採して処分してしまう方が、剪定よりもトータルの管理コストとしては安いです。

雑草対策については、除草剤をまいて根絶やしにしてしまうか、土を5cm程度すき取って、その上から防草シートを敷き、紫外線が届かないように砕石・砂利を敷き詰めると、長く効果を望めます。

郵便物

郵便局を経由する郵便物については、郵便局に転居届を出すことで、届出日から1年間は新住所へ転送してもらうことは可能です。
1年間で不足するなら、再度転居届を出して更新することも可能です。

郵便局:転居・転送サービス

ただし、ポスティングのように、勝手に届くチラシ等は防ぎようがありません。
郵便物をためることの弊害は、一目で空き家だとわかってしまうことにあり、不法侵入・不法投棄・放火などの対象になってしまうことです。

定期的に回収するか、近所の人に協力を得られるなら時々見に行ってもらい、保管・転送してもらうようにしないと、ポスティングは事情など関係なく配られますから、やがてポストが溢れてしまいます。

防犯対策

防犯対策の1つとして、雨戸を閉めるかどうかという選択があります。
雨戸を閉めることで、外部から容易に空き家だと判断できるため、それを嫌って雨戸は閉めないという意見も多く見られます。

しかし、台風などで窓ガラスの破損を防ぐ効果の他に、侵入窃盗の6割以上は窓から侵入している事実(警視庁公表)を踏まえれば、雨戸を閉めて窓を割ることができない状況は、多くの侵入犯がためらうはずです。

普通に考えて、空き家とはいえ玄関からの侵入は人目に付きやすく、常夜灯を用意するほどではなくても、居住中でもよく使われるセンサー式のライト(人が近づくと明りが付くタイプ)があると、防犯効果は高いと言われています。

もう1つ、家の周辺は歩くと音がする砂利(防犯用の音が出やすい砂利も売っています)を敷いておくとよく、雑草対策も兼ねているので検討の余地は十分にあります。
防犯カメラやホームセキュリティも考えられますが、空き家の中に家財を置いているかどうかでも変わってくるので、費用対効果も考えるべきでしょう。

火災保険や地震保険による対策

暴風雪、水害、地震により、自ら受ける損害に備えるためには、火災保険、地震保険、家財保険があり、空き家でも加入できます。
ただし、空き家は住宅用の火災保険に加入するのが難しく、販売されている多くの保険商品では空き家を事業用物件と扱い、保険料が高くなります

一方、他人への損害については、保険対象が異なるので火災保険では対応できず、施設賠償責任保険という損害保険で対応します。
例えば、屋根材の飛散や落雪で隣家に損害を与えた、外壁が剥落して通行人にケガをさせた、庭木が自動車の上に倒れたなどです。

どのような保険でも同じですが、使わない(つまり保険料を損する)方がよい結果であって、万が一の出費を抑える目的で加入しますから、空き家の維持費として割り切ることができなければ、保険加入まではしないのかもしれません。

その場合、少なくとも所有者として過失がなかったことを証明できるように、普段から適切な管理をしていないと、賠償だけでは済まされず遺恨の原因となります。
将来的に住むことを考えて空き家にしているなら、そのことも踏まえて判断が求められるでしょう。

点検と修理・補修

定期的に訪れた際は、換気・清掃等以外にも、家の内部・外部を点検して回ります。
その際は、チェックポイントとして次のように考えましょう。
いずれも、見つかった場合には素人での対応が難しく、専門業者を呼んで修理・補修してもらうことになります。

・雨漏りやカビ
晴れた日に訪れても雨漏りは分かりにくいですが、天井にシミやカビがあれば雨漏りと推測できます(特に天井の隅で見つかりやすい)。
また、壁にいきなりカビが現れた場合には、壁内部の腐食も考えられます。
・水漏れ
完全に水道を止めていなければ、通水をして水道管をチェックします。
それまで水漏れがなかったのに、空き家にしてから水が漏れ出すケースでは、乾燥によるパッキンの劣化が原因のこともあります。
・外壁のひび割れ
溝の細いひび割れは、ヘアークラックといってそれほど心配することはありません。
溝が深く下地に達しているようだと、下地の木材に雨水が達してしまうので、樹脂注入などで対応しますが、その判断は業者に任せるしかないでしょう。

他に点検とは別問題で、空き家を訪れた際は、もし付き合いが疎遠になっていても、両隣くらいは挨拶しておきたいものです。
そうすることで、管理はしている印象を与えられますし、連絡先を教えていれば、本当に損壊や不審な出来事があったときに、連絡してくれるかもしれないからです。

まとめ

空き家の管理は、恐らく多くの人が考えているよりも時間と労力を使います。
特に労力が大きいのは、草刈りなど外の作業で、夏は1ヶ月もすれば雑草が元に戻ってしまい、広さによっては1日がかりです。

所有者であるからには、自分の空き家で迷惑をかけるわけにはいかず、雑草を相手に1日無駄にするのも、少しもったいないと思うでしょうか?
しかし、結果として問題がなくても、1ヶ月に1回程度は訪れるべきです。

どうしても自分で管理できないなら、管理や修繕サービスの検討も視野に入れてみましょう。

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これからの空き家管理は、自分の財産を保全するという意味よりも、周辺に迷惑をかけないように努めることが重要になってきます。

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