空き家・マンション・土地の維持費はいくら?

維持費
人が住んでいない家を空き家と呼びますが、まったく住んでいないのか、年に数回は訪れるのか、家具や遺品を置く場所になっているのかといった違いがあります。
また、一軒家なのかマンションなのか、はたまた解体して空き地となている場合もあって、ケースバイケースです。

物件がある場合の維持費には、税金、水道光熱費、管理費が含まれ、その他にも長期的な視点では多くの費用がかかってしまいます。
どのような用途でかかるのかと合わせて確認することで、状況に応じた維持費がどのくらい必要か計算してみましょう。

固定資産税と都市計画税

固定資産税は不動産を所有している限り負担が続く税金で、空き家でも居住していても変わらず、毎年1月1日の所有者に課税されます。
都市計画税については、固定資産税とは別に、市街化区域で課税される税金です。

家と土地は個別に計算されて課税され、税額は納付書と一緒に毎年通知されます。
固定資産税納税通知書には、税額の明細を示した、固定資産税課税明細書が添付されているので、手元にあれば税額は確認できるでしょう。

詳細は別記事を用意しているのでご覧ください。

家や土地の税金(固定資産税・都市計画税)とその計算方法
購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。

電気代

一般家庭で電気を使用するための契約は「従量電灯」と呼ばれ、従量電灯では、固定の基本料金に加えて、電力使用量に応じた電気料金を支払います。
そのため、契約している限りは、少額でも必ず基本料金がかかります

空き家を維持していくために、電力契約を継続するかどうかは、常時または定期的な通電が必要な電気設備の有無で変わるでしょう。
該当設備が何もなければ、電気が通じてなくても、昼間に懐中電灯を持って訪れるだけで、換気などのかんたんな手入れはできます。

しかし、訪れたときに照明を使いたい、定期的に給湯器などを動かしたい、浄化槽でポンプ(ブロワ)に通電が必要、ホームセキュリティシステムを使っている、24時間換気システムがあるなど、電気を解約することでの弊害もあります。

管理に訪れたときだけ使える状態で問題なければ、普段はブレーカーを落としておいて、必要なときだけブレーカーを上げる運用なら、電気料金も節約になります。
従量電灯の基本料金は、電力使用量が0なら半額です。

電気料金の目安

東京電力の従量電灯Bを例にすると、契約アンペア数に応じて基本料金が決まります。

契約アンペア 基本料金
10A 280円80銭
15A 421円20銭
20A 561円60銭
30A 842円40銭
40A 1,123円20銭
50A 1,404円00銭
60A 1,684円80銭

契約アンペアは使用する機器で異なるとはいえ、一般には30A~50A程度が多く、基本料金が1,000円前後、その他に使用した日数の電力使用量がかかります。
単純計算すれば、月1万円の電気料金では、1日平均300円くらいです。

ブレーカーを落として、電力使用量が0なら基本料金は半額の500円前後、季節ごとに1回空き家を訪れると、その月は基本料金を足しても1,200円~1,700円程度ですから、年間を通じて1万円はかからないでしょう。

ちなみに、照明程度の電力消費なら、契約アンペアを落として基本料金も抑えられますが、最低月額料金が決まっており、どの電力会社でも250円前後です。

一時的な電力契約は可能?

主要な電力会社は、工事などの臨時契約を除き、継続して使用される家庭向けの従量電灯契約などは、すべて契約期間を1年としています。
したがって、解約・再契約するなら1年単位がベストで、1年未満で中途解約した場合は、一応の契約違反となります。

また、電力会社は臨時の電力契約を用意していますが、臨時契約は一定期間を反復使用する需要には適用されないため、同じ場所で毎年特定の期間だけ契約したいという場合は、年間契約するしかないでしょう 。

契約違反といっても、引っ越し等で解約せざるを得ない事情はありますから、解約はできるとしても、単に一定期間しか電気を使わないからという理由で、解約と再契約を繰り返すことは電力会社も嫌います。

電気は生活に必須で公共性を持つため、一般の契約行為と違って、契約も解約も厳しくなっていませんが、それでも限度はあります。
年に数回、訪れた時にしか使用しないなら、その都度契約した方が節約できそうですが、何度も自由に契約・解約させてくれると限らないことは覚えておきましょう。

上下水道代

水道管は放置期間が長いと、サビによって赤っぽい水が出てくることもあります。
しばらく水を出し続けると収まりますが、気になるなら定期的な通水は必要で、その場合は上下水道を止められません。

また、給湯器の動作チェック、トイレの使用、水拭き掃除、夏場は外壁に散水するなど、水道は利用する機会が多く、手も洗えないようでは不便です。

上下水道は自治体の水道局が運営しており、料金体系はある程度共通していますが、料金は自治体によって変わります。
そのため、正確な料金は水道局のホームページで確認してください。

水道料金(上水道)

上水道の料金体系は、呼び径(道路の排水管から引き込んだ給水管の口径)で決まる基本料金と、使用量によって決まる従量料金を採用している自治体がほとんどです。
ただし、一定水量まで基本料金に含めて料金設定している自治体もあります。

例として、一般的に使われる20mmの呼び径で3大都市を比べてみましょう。

基本料金(税別) 備考
東京23区 1,170円 5㎥まで基本料金
名古屋市(2ヶ月分) 2,140円 12㎡まで基本料金
大阪市 850円(一律料金) 10㎥まで10円/㎥

名古屋市は2ヶ月分なので、平均的には1ヶ月1,000円前後だとわかります。
季節ごとに1回空き家を訪れ、かんたんな掃除などで水道を使うとしても、無料分を消費することはなく、少しくらい多く使ったと仮定して年間15,000円程度です。

なお、水道料金を節約するために、呼び径を小さくして基本料金を抑えたいと考えるかもしれませんが、呼び径の変更は工事が必要で、工事費を回収できません。

下水道使用料

下水道料金も、基本料金と排出量の従量料金が基本で、自治体によっては、基本料金に一定の排出量が含まれる点も同じです。
上水道と同じように、3大都市で比べてみます。

基本料金(税別) 備考
東京23区 560円 8㎥まで基本料金
名古屋市(2ヶ月分) 1,120円 20㎥まで基本料金
大阪市 550円 10㎡まで基本料金

どの都市も似たような金額で、1ヶ月600円弱でした。
上水道を使わなければ、下水道も使わないので、ほぼ年間で7,000円程度ですが、地方になると、基本料金が1ヶ月1,000円を当たり前に超えていきます

これは、上水道が全国で100%の普及率なのに対し、地方の下水道は普及率がそれほど高くないからで、整備費が使用料に転化されるためです。
下水道使用料については、必ず正しい金額を水道局で確認しましょう。

火災保険/地震保険/家財保険

空き家の場合、居住中と異なり損害を受けても、住む家として修繕・再建築が必要とも限らない点を考えると、保険の優先度は低くなります。
しかし、空き家への直接被害だけではなく、近隣に被害を与える可能性まで考えると、何らかの保険には入っておくべきと言えます。

空き家と居住中は扱いが違う

もし、空き家が自由に保険をかけられると思っているなら間違いです。
多くの住宅用保険は、空き家を対象としておらず、建物は住宅でも、用途が住宅でなければ加入できません。

そのため、空き家で保険をかける場合には、店舗や事務所で加入する保険が対象です。
住宅以外(一般物件といいます)では、保険料が住宅よりも高くなるのが普通なので、空き家の保険は高くなると認識しましょう。

ただし、空き家のすべてが住宅扱いされないのではなく、家財が残っていて、一時的にでも住宅として使われる空き家は、住宅として扱われることもあります。

火災保険

出火原因で最も多いのは、放火(放火の疑いを含む)だとご存じでしょうか?
もちろん、タバコの不始末やコンロからの出火など、総合的には失火も多いですが、単独の原因としては放火です。

公衆の面前で放火する人はいませんので、人の気配がしない空き家の場合、放火のターゲットにされやすい傾向にあります。
それだけでも火災保険に入る意味はありますが、既に説明のとおり、住宅用の火災保険には加入できないケースがあるので注意しましょう。

火災保険の例:THEすまいの保険(損保ジャパン日本興亜)

建物・家財の保険
ベーシック(I型)
臨時費用(支払割合30%、限度額100万円)
自己負担額0円
地震火災特約(地震火災50プラン)、類焼損害特約

年間保険料:130,200円

地震保険

地震保険は、火災保険ではカバーできない、地震、噴火、津波のために加入します。
地震、噴火、津波は、いずれも過去数年で大被害を起こしており、そのニュースが記憶に残っている人も多いはずです。

地震保険は制度として存在する保険で、民間の保険会社で取り扱っていても、国が再保険をすることで成り立っています。
そのため、保険会社による差を考える必要がありません。

また、地震保険は火災保険とセットで加入する保険で、加入する火災保険に、地震保険を付帯するかどうか選択するだけです。
保険金額は、火災保険の30%~50%と決まっており、保険料は地域によってリスクが異なるため、地域格差が数倍あるのも特徴です。

地震保険制度や保険料については、財務省のサイトが詳しいので紹介しておきます。

財務省 地震保険制度の概要

家財保険

家財保険は、火災保険や地震保険の対象を家財とする保険で、家財のみの加入も可能ですが、空き家の火災保険ですから建物+家財に加入します。
火災保険のところで紹介した例も、家財保険込みのプランです。

家財保険の特徴は、家財全体がアバウトな保険金額になる点で、例えば、独身なら300万円、夫婦2人なら500万円といった具合です。
保険料の目安としては、500万円の保険金額で、地震保険ありなら年間15,000円~20,000円、地震保険なしなら年間10,000円~15,000円程度です。

なお、火災保険で家財を対象にしていると、地震保険でも家財を対象にできますが、火災保険で建物のみが対象では、地震保険で家財を対象にできません。
地震保険は火災保険に付帯する保険として存在するので、火災保険に含まれない家財を、地震保険の対象とはできないのです。

管理サービス費用/管理・共益費

空き家は放置していると傷みが早く、湿気を取り除くため、定期的に換気や光を取り入れる、通水させて水道管の劣化を防ぐ、庭木の手入れ、郵便物の回収などが必要です。
空き家に届く郵便物はないように思えますが、ダイレクトメールやポスティングでポストが溢れると、容易に他人から空き家だと分かり、リスクが増します。

これらの管理は、数ヶ月に1回、自分で訪れて行うのが理想でも、遠隔地にあるなど実際問題として難しい場合もあるでしょう。
そのようなときに活用したいのが、管理サービスの存在です。

管理サービスとは、1ヶ月に1回程度、依頼した管理サービス会社が巡回チェックしてくれるもので、目視での外観チェックだけではなく、依頼内容次第では内部のチェックや換気等も含まれます。

管理サービスを利用するかどうかは、空き家に行くまでの交通費や時間、空き家で行うかんたんな掃除などの手間と、費用との兼ね合いになりますから人それぞれです。
空き家管理の必要性も含めて、管理サービスについては以下をご覧ください。

掃除や換気など空き家の管理方法と火災・地震保険について
空き家の悪影響は植栽や防犯面などを考えると、新しい家でもあり得る話です。空き家の水道や庭の管理、郵便物の対応、害虫や防犯の対策は何をどのように行えばよいのでしょうか?また火災や地震保険は入った方がよいのでしょうか?

マンションの管理費用

多くのマンションでは分譲でも管理・公益費がかかり、これは維持費の1つとなります。
対象は共用部分ですが、エントランスがきちんと管理され、人の出入りがあることで、戸建ての空き家よりは犯罪リスクが少ない利点があり、まったくもって無駄な費用とも言えません。

それでも、専有部分である室内は対象外で、管理されていないと傷みが早いことに変わりはありません。
また郵便物の受け取りもあるため、マンションでも別途管理サービスに委託する人も増えています。

その場合、戸建てと違って外観に対するチェックが不要になることから、戸建てよりは安めの料金設定が見られます。
例えば、戸建てなら10,000円/月のところ、マンションなら8,000円/月などです。

積雪への対応

雪が多く降る地域では、空き家の積雪についても対処が必要です。
雪国では落雪事故が毎年起こり、通行人や隣家へ被害を起こすと、損害賠償請求も考えられるためです。

管理サービス会社の積雪への対応は、積雪状況を連絡するだけの対応から、除雪までしてくれる対応まで幅広いですが、可能であれば除雪をしてくれる業者を選びましょう。
その場合、人件費が加わり、作業員1人で1時間3,000円程度加算されます。

また、除雪を長期間怠って量が多くなると、屋根に上がっての除雪以外にも、周辺に雪を捨てる場所がなく、トラックで運び出さなければならないケースもあります。
その場合、1日作業になり、作業員1人で15,000円程度、車両の使用料でも10,000円程度は費用を取られ、2人作業だとして合計すると3万円~5万円くらいです。

除雪を甘く見ると、痛い目に会うのは所有者で、自治体によっては、危険な状態だと判断したときに、強制的に除雪して費用を空き家の所有者に請求します 。
積雪の放置は近所迷惑にもなるので、適切な対応を心掛けたいものです。

メンテナンス費/修繕積立金・大規模修繕金

空き家にしたことが理由ですぐに発生する費用ではないですが、建物は必ず朽ちていくので、どうしても修繕のための費用負担が避けられません。
マンションでは、「修繕積立金」などの名目で支払い、金額はマンション次第です。

ただし、マンションの修繕積立金は、築年数が経つほど値上げする方向で修繕計画を立てている(新築時に安くしないと売れにくくなる)ことが多く、今後値上げされることもあると覚悟しておきましょう。

戸建てのメンテナンス費は、外観と内部設備に分かれます。
ここで説明するのは、外装に関わるメンテナンスで、給湯器・洗面台・トイレ・キッチンなど内部設備類については、壊れると交換が多いので取り上げません。

空き家のメンテナンスで必要になるとすれば次のような費用です。

  • 外壁の塗装
  • 屋根の塗装
  • 庭木の剪定

外壁の塗装

外壁の塗装は、大体10年が目安と言われており、日射による変色だけではなく、塗膜の剥がれ、雨水の侵入といった不都合が多くなります。
外壁の広さは空き家で異なるため、㎡あたりの単価で説明します。

㎡単価の目安 備考
足場+養生 1,000円 3階建は割増が多い
高圧洗浄 300円
下塗り 700円
上塗り 1,000円~1,500円 アクリル系
1,500円~2,000円 ウレタン系
2,000円~3,000円 シリコン系
3,000円~5,000円 フッ素系
サイディング壁コーキング 1,000円 打ち増しと打ち替えで異なる

外壁の面積については、建物の形状で異なるとはいえ、普通は四角い家が多いので、一般的には次のように求められます。

外壁面積≒延床面積×1.2
※1.2は平均的な値で窓の多さや建物の形状で変わる

仮に延床面積100㎡なら、外壁面積は120㎡と試算できます。

延べ床面積とは
各階の床面積の合計。概ね建物内部の面積と考えてもよい。

足場+養生、高圧洗浄、下塗り、上塗り単価2,500円と仮定して計算してみます。

外壁塗装費用=(1,000円+700円+300円+2,500円)×120=540,000円

屋根の塗装

外壁と同じく、屋根も10年程度で塗装が劣化すると言われています。
ですから、塗り替えをするときは外壁と一緒に行うことで、足場などの費用が一度で済み、費用の節約に繋がります

また、屋根の塗装単価については、外壁の塗装単価と基本的には変わりません。
ただし、足場等の費用は、屋根面積の単価ではなく固定費が多いです。

屋根の面積は、単純に考えると上から見下ろしたときに、家が隠れる形になるので、建築面積+αになります(庇の部分があるので建物よりは広い)。
そこで、屋根の面積は次のように概算で求めます。

屋根面積≒建築面積×1.2
※1.2は屋根の角度で変わる

延床面積を使う外壁と違って、屋根では「建築面積」を使うことに注意してください。

建築面積とは
建物を真上から見た時の投影面積。建物が建っている部分の面積のこと。

厳密には異なりますが、1階部分の床面積を建築面積と考えても大丈夫です。

仮に建築面積50㎡なら、外壁面積は60㎡と試算できます。
足場等を150,000円、高圧洗浄、下塗り、上塗り単価2,500円で計算してみます。

屋根塗装費用=150,000円+(300円+2,500円)×60=318,000円

しかし、外壁塗装と一緒に行うことで、足場等の費用は共通になります。

外壁塗装費用=(1,000円+700円+300円+2,500円)×120=540,000円
屋根塗装費用=(300円+2,500円)×60=168,000円
合計費用=540,000円+168,000円=708,000円

庭木の剪定費用

剪定費用には決まった相場がなく、それは植木職人の腕とスピードが関係すること、樹木の高さ・種類によって手間が変わるからです。
そのため、職人の日当で請求される場合と、樹木の単価で請求される場合があり、どちらで請求してくるかは植木屋次第です。

職人の日当で請求される場合、目安は2万円程度×人数×日数で計算できます。
日当は職人で違うため、どうしても安い職人を選びたくなりますが、言うまでもなく腕の世界ですから、安いと結果が伴わない可能性もあります。

逆に、樹木あたりの単価は合理的のように思えても、今度はどのような職人が来るかわからないのですから、アルバイトが剪定しても同じお金を取られるということです。
参考までに、樹木や生垣の高さに応じた単価を紹介しますが、種類で変わる(例えば松は手間がかかる)ことは覚えておきましょう。

樹木の高さ
5m~7m 15,000円
3m~5m 6,000円
~3m 3,000円
生垣の高さ
2m~3m 2,000円/m
1m~2m 1,000円/m
~1m 500円/m

なお、剪定だけではなく消毒もする場合には、単価の半分程度を加算が目安です。
他にあるとすれば、除草(草むしり)ですが、機械を使うか手作業かで異なり、機械作業なら300円/㎡、手作業なら1,000円/㎡くらいです。

まとめ

住んでもいない空き家に費用がかかるのは、多くの人にとって頭が痛い問題です。
しかし、自分の目が届かない状態だからこそ、費用をかけて管理しなければ、周りに迷惑をかけたり、老朽化して使いものにならなくなったりします。

維持費用は確かに高いですが、無駄な費用と考えるなら手放すしかなくなります。
手放すとしても、管理されていない空き家を引き取る人は、そういないでしょう。

また、今は使い道が思い浮かばなくても、将来はどうなるかわからず、空き家または敷地を活用して資産運用を考えるかもしれません。
そのときに、放置された空き家と、すぐに使える空き家では大きな差が付くはずです。

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