空き家を手にしたらどうするか?そのリスク・費用・方法について

空き家をどうするか
人口減少・世帯減少時代に入り、空き家をどうするのかは大きなテーマです。
現在でも住宅の新築は解体(滅失)を大きく上回り、日本の住宅事情はとうの昔に過剰供給ですから、これからは空き家の急増が懸念されています。

そのような時代背景の中、今まさに空き家を持っている人は、何か活用を考えておかないと、増え続ける空き家がライバルとなって埋もれてしまうでしょう。
とりあえず維持しておく判断は、既に手遅れとなっているのかもしれません。

空き家を放置するとどうなるのか?維持するためには何が必要か?
このテーマを中心に、空き家活用の可能性を考えていきます。

1.空き家を放置するとどうなるのか?

新築の空き家や構造が頑丈な空き家なら、放置しても大丈夫だと思うでしょうか?
しかし、空き家は建物以外に敷地も含まれるため、建物に問題がなくても敷地から問題が発生することもあります。

老朽化と周囲への悪影響

放置しなくても家は老朽化していきますが、放置するとさらに傷みやすいと言われています。
その理由は、採光・換気がされないことによる湿気と、傷みが進行する前に修繕する意思が働かないからです。

老朽化が進んだ空き家は、徐々に住環境も悪化し、次第に周辺へ悪影響をもたらします。
例を挙げるとするなら、次のような危険性が増すでしょう。

  • 倒壊の危険、壁材や屋根材の剥落・飛散
  • 放火や失火による火災
  • 庭木の越境、雑草の繁茂
  • 害虫・害獣の発生
  • 不法投棄など衛生状況の悪化
  • 不法侵入・不法占拠
  • 景観の悪化

これらの危険性が高まっても敷地内で収まればまだよいのですが、他人へ損害を与えると損害賠償請求に繋がる可能性がありますし、そうでなくても近所との関係悪化で住みにくくなることも考えられ、空き家には適正な管理が必要です。

資産価値の低下

再開発地域や人気のマンションなど、よほどの事情がなければ、家の市場価値が維持されることは今の時代において考えられません。
ですから、空き家であるかどうかに関係なく、築年数が増すごとに家の資産価値は徐々に下がっていきます。

それだけなら自己責任の範囲でも、放置された空き家が周辺に悪影響を与えるレベルに達すると、周辺物件も価値の下落を招き、同時に土地も価値を下げるでしょう。
また、荒れてしまった家や土地は、元に戻す費用(家なら解体費用)込みで取引されるのが通常で、それだけ売る側にとってマイナスです。

なお、マンションは戸建てよりも資産価値の下落が鈍く、部屋単位での老朽化も考えにくいのですが、空き家が増えすぎると管理組合の意思決定に支障をきたし、修繕等の対策ができずにスラム化して、資産価値を大きく落とす懸念もあります。

2.行政における対策

市町村単位で進められてきた空き家対策は、これからの人口減少時代を踏まえ重要な国策になっており、国は法整備を進めて市町村の空き家対策を支援しています。
現状でどのような対策が行われているのか確認してみましょう。

住宅用地特例の適用除外や強制解体

空き家対策特別措置法の施行により、周辺に悪影響を及ぼしている、またはそのおそれがある危険な空き家は、「特定空き家」と認定されて措置の対象になります。
具体的な措置の内容は段階的で、次のような流れで進みます。

  1. 市町村から改善のための助言・指導
  2. 改善がなければ勧告され固定資産税の特例適用除外
  3. 改善勧告に従わなければ改善命令
  4. 改善命令にも従わなければ代執行により強制対処

まず、市町村から助言・指導が入る時点で、もはや猶予がないことを告知されたのも同然ですから、速やかに改善を施して悪影響を取り除かなくてはなりません。
そして、助言・指導で改善されない場合は、改善勧告を受けます。

改善勧告は、同時に土地の固定資産税・都市計画税が上がるペナルティを伴います。
住宅の敷地は、固定資産税が最大で1/6、都市計画税が最大で1/3に軽減されますが、勧告によって軽減の対象から外れ税額が3倍~4倍程度に上がります。

それでもなお改善されない場合は改善命令が発令され、命令も無視すると市町村が代わりに改善を施す代執行によって、強制的に悪影響の要因が取り除かれます。
解体することでしか改善できない空き家では、所有者負担で強制解体となります。

空き家バンク

空き家バンクとは、市町村や市町村に委託されたNPO法人等が、登録された地域の空き家情報を提供することで、空き家の利用者とのマッチングを行うサイトです。
全国の約7割の市町村が、空き家対策の一環として空き家バンクを開設しています。

売買・賃貸をあっ旋する仕組みとしては有用なのですが、運営主体が市町村単位であることから仕様が統一されておらず、全国規模での情報検索に難がありました。
利用者側の手間が大きいことは、空き家バンクの活用意欲を低下させ、実際に空き家バンクは期待されたほどの成果を上げていません。

この状況を見て、国土交通省の国土審議会は、空き家バンクの物件情報を一元化し、標準システムを整備するよう政策提言をしました。
提言により予算が確保され、早ければ2017年度にもスタートします。

こうした動きは、空き家対策にITを取り入れ、増えすぎた空き家の利活用を促進させるもので、空き家対策が重要な課題であることを示しています。

解体やリフォーム補助金

市町村にとって空き家の存在は、地域の衰退と住民税の減収に結び付きます。
人が住んでくれれば最良ですが、建て替えや解体が行われるだけでも、経済効果を生み出しますし、空き家対策のコスト低下は歓迎すべき状況です。

そこで、多くの市町村が空き家に対する何らかの補助金制度を導入しており、空き家の所有者としては積極的に利用するべきでしょう。
一例として、次のような費用への補助金が多く見られます。

  • 解体費用
  • リフォーム費用
  • 家財の撤去費用
  • 管理費用

空き家関係の補助金は、空き家バンクと結び付けている(空き家バンクへの登録を条件にしている)市町村もあるので、空き家バンクの利用と並行して考えたいところです。

3.維持のために必要な管理内容とコスト

空き家をすぐに活用する方法が現実的ではないのなら、放置による劣化や周囲への悪影響を防止するのが最優先事項です。
空き家を維持するためには何が必要で、どのくらいのコストがかかるのか、その一例を挙げます。

管理内容

・換気
湿気の除去を目的に、定期的に窓などの開放を行って換気します。
換気は採光も兼ねているので、共にカビの発生を抑えるのですが、目安としては1ヶ月に1回程度が必要です。
・掃除
ホコリと虫の死骸等を掃除して、室内を清潔に保ちます。
屋外においても舞い込んだゴミや不法投棄されたゴミを掃除するのですが、その頻度は適時となるため、換気など他の管理と一緒に行うのが効率的です。
・水道設備
排水管には必ず封水(排水口と排水管を直通させないための溜め水)の仕組みがあるので、長期間通水させないと、封水が乾いて虫の侵入や臭いの元になります。
そのため、水道は解約せず定期的に通水させて、同時にサビも防止します。
・害虫対策
空き家かどうかに関係なく、僅かな隙間から虫が侵入するのは避けられませんが、空き家にしていると随時駆除されないので、増えてしまう可能性が高いです。
また、家に甚大な被害を与えるシロアリについては、発生が確認されていなくても業者に頼んで防蟻処理してもらうべきでしょう。
・剪定
庭木の手入れは意外と重要で、越境対策の他、葉・花・果実のいずれも虫を呼び込みやすく、落葉樹なら落ち葉の処理も必要になって、伐採も視野に入れたいところです。
また、除草もなかなか大変なので、防草シート等の活用も考えましょう。
・郵便物
郵便物は転居届で転送してもらえますが、問題はいつの間にか届くチラシです。
ポストが溢れると、管理されていない空き家だと思われてしまうので、防犯面からも郵便物は定期的に回収しなくてはなりません。

管理にかかる費用の一例

・空き家の固定資産税と解体した場合
市町村が危険な空き家と判断して改善勧告をした場合、もしくは自主的な解体で土地の固定資産税は3倍~4倍に上がる一方で、解体すると家の固定資産税がなくなります。
トータルでは上がるケースの方が多いと思われますが、土地が安い地方では、解体した方が安くなるケースもないわけではありません。
・光熱費
給湯器がガスの場合を除き、空き家の維持でガスを利用することはないはずです。
しかし、電気は換気・掃除等で訪れる場合に使うかもしれませんし、水道は止めてしまうと封水切れと掃除に不便なので、共に基本料金程度の費用負担で継続でしょう。
・管理サービス/管理・共益費
仮に1ヶ月1回の管理だとしても面倒になってくるのは誰でも同じで、遠隔地に空き家があると、そもそも管理のために行くこと自体が負担です。
最近は月1万円程度出せば、室内までチェックしてくれる管理サービスもあります。
また、マンションの管理・共益費は所有する限り徴収される維持費です。
・保険
火災保険・地震保険・家財保険とありますが、空き家になると住宅用の保険は使えず、一般用(店舗等)を対象にした保険になります。
地震保険・家財保険は、必要なら火災保険に付帯して加入すれば大丈夫でしょう。
・メンテナンスや修繕積立・大規模修繕費
戸建ての大きなメンテナンスは、おおよそ10年周期で行う外壁と屋根の修繕です。
他に庭木の剪定もあり、いずれにしても業者に頼まなければできないメンテナンスで、大きな出費を覚悟しなくてはなりません。
マンションでは、修繕積立金でカバーされますが、足りなければ一時金徴収または値上げされることもあるので、現在の出費以上になる可能性があります。

これら具体的な費用の目安については個別の解説ページをご覧ください。

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4.売るか貸すか?

使い道のない空き家を所有していると、維持費がかかる上に資産価値を落としてしまうので、多くの人は売って現金化するか、貸して収益を得たいと考えるはずです。
どちらにもメリットデメリットがあるので、よく確認しておきましょう。

売る場合の条件とメリットデメリット

極端なインフレが起きない限り現金の価値は下がらないので、売るメリットの1つは資産価値を下げないことであり、現金は所有していても維持費がかからず(むしろ預けることで利息を得られ)、使いたいときに使える流動性の高さも魅力です。

その代わり、売ることで発生する諸費用(仲介手数料、登記費用、クリーニング費用など)を考慮すると、空き家の価値と同じ現金を手にすることはできません。
つまり、価値よりも高く売れない限りは、売ると確実に目減りします。

また、住宅ローンが残っていると、諸費用を除いた売却金額と自己資金でローンを完済できることが条件になり、特にオーバーローン状態の空き家を売るのは大変でしょう。
他にも、共有名義の場合には共有人全員の同意が、家族名義の場合はその家族の同意が必要となり、代理して売るためには委任状が必要です。

貸す場合の条件とメリットデメリット

メリットはいうまでもなく、空き家という遊休資産が収益物件に変わる点です。
しかも、空き家で通常必要となる管理は、入居者が生活する上でも必要なことが多く、維持していく手間が大幅に省けます。

もっとも、借り手がいなければ貸せないですし、住宅ローンは賃貸を前提としていないので、ローンが残っている場合は金融機関の了承が得られるかどうか未知数です。
また、現状で内外装に不具合のある空き家は、修繕・リフォーム費用も発生します。
マンションであれば、管理規約で賃貸が許されるか確認も必要でしょう。

その他に、固定資産税等の税金や大規模修繕の費用は、維持した場合と同様に発生すること、徐々に資産価値は下がること、大家として入居者管理(委託は可能)が必要になることを踏まえ、家賃でプラスになる計算が成り立たないと難しいのも確かです。

5.その他の活用

賃貸住宅として長期的に貸すことができると経営は安定する一方で、賃貸の需要が乏しいと入居率が落ちて費用ばかりが発生してしまいます。
そこで、戸建て賃貸よりも効率のよい収益モデルが徐々に広がってきました。

また、空き家が古く建物としての活用が難しい状況であれば、解体して更地からの土地活用も選択肢として考えてみたいところです。
投資を伴うので手は出しにくいですが、放置しても何も得られないからです。

・シェアハウス
賃貸住宅の応用編で、部屋別に複数の入居者と賃貸契約する形態です。
1戸貸しよりも家賃収入が多く、主に都市部で盛んになってきていますが、入居者同士のトラブルが発生しやすいため、短期契約を余儀なくされるデメリットもあります。
・ゲストハウス
基本的には相部屋の素泊まりを安価(~3,000円程度)で提供する宿泊施設です。
バックパッカーやライダーが入れ替わり宿泊して、自由に交流を深める場所でもあり、宿泊にお金をかけたくない層には人気があります。
・民泊
旅行者等をターゲットに、1日単位で空き家を宿泊させるビジネスです。
Airbnbなどマッチングサイトを通じて物件情報を提供し、一般にはホテルより安い宿泊料で運営するのですが、営利目的では違法扱いです。
合法化に向けた法整備を進める動きがあるので、今後期待される分野です。
・店舗
典型的には古民家を利用した飲食店などの例があるように、住宅を利用した出店(賃貸)のニーズがまったくないわけではありません。
ただし、店舗の多くは改装が必要になるので、店舗閉鎖となった場合に、元の空き家で戻ってこないことから、貸す側にもリスクはあります。
・土地活用
価値が低い家なら建物の活用を諦め、解体して土地で活用するか、さらに新しい建物を建てて賃貸経営を始めます。
解体で空き家の管理・維持費負担が不要になるメリットもあります。

  • アパートやマンション
  • 駐車場
  • トランクルームや貸し倉庫
  • 太陽光発電
  • 資材置き場等の貸地

また、更地にすることで土地の用途が広がり、売却の可能性も出てきます。
何が正解になるのかは、ニーズの違いや所有者の意向で異なるでしょう。

6.寄付や処分について

どうしても空き家が使えないとなれば、誰かに貰ってもらうしかありません。
この問題は、土地の安い地方で起こりやすく、土地の売却代金で解体費用すら捻出できない地域では、解体しても赤字になってしまうからです。

また、不動産は放棄することができず、放棄のタイミングは相続時に限られます。
したがって、相続前なら相続放棄を検討できるのに対し、既に相続している場合は、寄付を考えるのが現実的な処分方法です。

・自治体への寄付
地域のコミュニティスペース等、公共性の高い用途で寄付を受け入れている自治体もありますが、税収減や管理コストから寄付には消極的な自治体がほとんどです。
空き家が使える状態で、なおかつ土地も同時に寄付できることが条件です。
・個人への寄付
寄付先として最も有力なのは隣家で、来客用・子供用など、タダなら欲しいと思っている可能性はあります。
身近な存在でも、きちんと贈与契約書を交わしておくのがポイントです。
・法人への寄付
営利企業は難しくても、公益法人なら寄付を受け入れる可能性はあります。
条件を満たせば税制上の優遇もあるため、教育・文化・福祉など貢献のある公益法人を対象に、寄付を受け付けていないか探してみましょう。
・自治会や町内会への寄付
自治会や町内会は、団体組織でありながら登記名義人になることができず、多くの場合は、保有する不動産を会長や役員の共有名義で行っています。
認可地縁団体になると法人格で登記できることから、自治会や町内会が認可地縁団体であるかどうかが、寄付できるポイントになると思われます。
・相続放棄
これから相続がある場合に限定されますが、相続放棄でも不動産を処分できます。
ただし、相続放棄は一部放棄が許されない点で使いにくく、相続放棄をしても他の相続人が相続するため、相続人全員が相続放棄しなくてはなりません。

まとめ

空き家はそのまま持っていても出費しかなく、資産価値を落とす二重の損失があります。
想い入れの強い空き家なら、手放すことに抵抗はあるかもしれませんが、経済的に余裕のある人を除くと、やがてお荷物になってしまうのは目に見えています。

既に空き家問題は顕在化している一方で、民泊など効率的に活用するための法整備は今後の段階ですから、様子を見ている人が多いのかもしれません。
しかし、家は古くなるので、遅れるほど活用が難しくなることを自覚しましょう。

また、最も問題が大きいのは、空き家を放置することのリスクです。
空き家対策特別措置法で行政の介入が許されるようになった今、空き家の所有者は真剣に空き家活用を考えなくてはならない時代が訪れています。

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