不動産売却査定の方法と押さえておきたいポイント

不動産売却査定
不動産査定は1つのサービスであり、サービスを受けるかどうかは消費者次第です。
しかし、的外れな価格で市場に流しても、高ければ反応がなく、安ければ損をしてしまうということで、相場も知らずに動き出すのは得策でありません。

したがって、不動産を売るときに必ず行うべきなのが不動産査定です。
不動産は常時価値が変わり、需要と供給のバランスで市場が形成される性質から、いくらで売れそうなのか知ることは非常に大切です。

ここでは、不動産査定に特化して情報をまとめてみました。

1.どこに頼めばよいのか?

査定を依頼するときに最初に迷うのは、どの不動産会社に依頼するかです。
査定の依頼先として、大きな分類としては次のとおりです。

  • 大手不動産会社
  • 地域密着型不動産会社
  • 一括査定サイト

それぞれ特徴があるので、個別に説明していきます。
なお、査定の段階では契約前ですし、査定を依頼したから契約を強制されることはまったくなく、納得するまで幅広く査定することも問題ありません。

大手不動産会社

広い情報網と取引実績を持っていること、買う側としても大手不動産に集まりやすいことから、企業規模の大きさがそのままメリットになります。
ただし、査定は販売活動の前段階なので、一定の社内基準で算出され、大手だからメリットがあるものではありません。

その代わり、インターネットでかんたんに何社も見つかる利点と、大手不動産会社のサイトは無料査定のフォームを用意しているので、とりあえず価格イメージを知りたいという場合には便利です。

三井不動産リアルティ(三井のリハウス)

地域密着型不動産会社

地元に密着した小規模な不動産会社は、なかなか営業経費を大きく取れないので、サイトがないこともあり、あっても不動産会社の手作りが多いです。
それが良い悪いということではなく、査定用のフォームが設置されておらず、問い合わせを前提にしたスタイルになっているため、ひと手間かかるのがデメリットです。

もっとも、電話や来店で話をするとしても、売却を依頼することになれば不動産会社と長く付き合う都合上、査定段階から不動産会社と話して、担当者の人柄などを判断しておくのも有効でしょう。

また、地域密着型の不動産会社は、地域に精通しているため、大手不動産会社が見逃しやすい地域ならではの事情(人気)を査定に考慮できるかもしれません。
探し方は「地域名 不動産」で検索するとかんたんですが、見つけにくければタウンページ、Googleマップ等の地図ソフト・アプリでも探すことは可能です。

一括査定サイト

どの不動産会社に査定依頼するか迷うときに、1社ずつ不動産の情報を何度も伝えるのは面倒で、複数の不動産会社へ査定依頼できる一括査定サイトがあります。
一括査定サイトにも複数あり迷うところですが、大抵は登録している不動産会社が明記されているので、不動産会社で選べばそれほど困らないでしょう。

情報入力が一度で済み、最も簡便ですが、全国にあるすべての不動産会社が対象になっているわけではなく、地方では対応していないケースがあることには注意が必要です。
その点を考慮しても、査定額を比較するためには便利で活用したいサービスです。

イエイの無料一括査定

2.査定の種類と依頼数の目安

査定をしてもらうのはかんたんですが、査定には2種類あり、どの査定を利用するのか、どのくらいの不動産会社に査定依頼するべきなのか疑問に思うでしょう。
決まった正解はないとしても、査定の種類について解説と、目安となる考え方について説明していきます。

簡易(机上)査定と訪問(詳細)査定

不動産査定は、簡易査定(机上)査定と訪問査定(詳細)査定に分かれ、簡易査定は物件情報だけで行う査定、訪問査定は実際に現物を確認して行う査定です。

・簡易(机上)査定

物件の種類(土地・戸建・マンション)、住所・広さ・築年数などの情報だけで概算価格を出してもらうのが簡易査定です。
そのようなかんたんな情報で査定できるのは、簡易査定の価格が、周辺地域の類似物件における取引状況などから算出されており、現物を見る必要まではないからです。

多くの不動産会社へ査定依頼するのに適していますが、査定額よりも、不動産会社を絞り込む目的と、相場観を養う目的で使うのが本来の利用方法です。

例えば、他社と比べて極端に高い価格を出してくる不動産会社は、依頼を取りたくて高くしていると疑えますし、極端に低い価格を出してくる不動産会社は、査定から信用できないので売却を依頼しようと思わないでしょう。

・訪問(詳細)査定

訪問査定では、所有者が立ち会って査定担当者が物件の内外を確認し、その物件のプラス面マイナス面を、一定の基準で採点しながら査定していきます。
実際に物件を見ているので、精度の高い査定ができるメリットを持ちます。

デメリットは、訪問した査定員の主観が反映されてしまうかもしれないことと、立ち会いするための時間を作る必要があること、貸している物件では、賃借人にも協力してもらわなくてはならないことです(特に戸建物件)。

訪問査定の方法は、不動産会社が各社で独自の基準を持っているか、業界団体の不動産流通推進センター(旧不動産流通近代化センター)の価格査定マニュアルを利用して、詳細に不動産を評価しています。

イメージとしては、簡易査定が事前査定、訪問査定が本査定のような感じでしょうか。

最終的には訪問査定をしてもらうのが通常なので、簡易査定は絶対ではないです。
だからといって簡易査定の必要もないかというと、それはまた違った話で、簡易査定には簡易査定を使うだけの理由があります。

各査定方法の精度

言うまでもなく、「この住所の築何年の家はいくら?」と聞いたときに、いくら不動産会社がプロでも、実物を見ないで正確に家の価値を判断するのは不可能です。
よって、精度としては訪問査定の方が高いのは間違いありません。

一方で、簡易査定のメリットは、複数の不動産会社に査定依頼する手間が小さく、多くの不動産会社から査定額を得られることです。
数が多いほど、ある程度の価格帯に分布しますから、平均的な価格が分かります。

つまり、簡易査定の価格は、立地や築年数などから、平均的と思われる物件の価格帯を示すことが多く、訪問査定の価格は、簡易査定の価格帯に物件の状態をプラスマイナスした、実際に売れそうな価格帯を示すことが多いです。

土地でも訪問は必要?

立地が価格の大半を占める土地では、地図情報だけでもある程度の精度は出ますが、周辺環境や勾配、境界線の有無、管理状況、整地状況などを確認するには、訪問査定が必要になるのは確かです。

ただし、目視で確認できる範囲を査定して、所有者の立ち会いまでは必要としない不動産会社もあり、その場合でも知らない間に見ていく不動産会社や、土地に立ち入る確認だけ所有者に行う不動産会社もあるようです。

メールだけでも可能か?

不動産会社にとって、簡易査定を無料で行う理由は、次の段階である訪問査定を通じて、最終的には売却依頼をしてもらいたいからです。
そのためには、簡易査定の依頼者に連絡を取るしかありませんが、メールだけの連絡ですべて終わる不動産会社は少数派だと考えられます。

簡易査定の報告だけであれば、メールや郵送で済ませる不動産会社もありますし、そもそも匿名で簡易査定が可能なサービスもあるので、どうしても電話連絡が嫌なら、申し込む際にメール連絡を希望するか、匿名の簡易査定サービスでしょう。

依頼の目安

何社に頼むのかは個人の好みですが、最終的に売却依頼する1社を絞り込むとするなら、3社くらいは訪問査定を受けておきたいところです。
そうすると、その3社を絞り込むために、簡易査定は5,6社への依頼となるでしょう。

対応が面倒でなければ多い分には問題なくても、少ないと偏った査定額に影響されやすく、大抵の一括査定サービスは6社を最大としています。

3.査定に必要なもの・こと・時間

かんたんな情報で可能な簡易査定では、用意するものも特にないのと反対に、訪問査定では多くの情報を不動産会社に提出する必要があります。
それは、少しでも正確に不動産を査定してもらうためですが、中には事前に準備が必要な書類もあるので、よく確認しておきましょう。

必要な情報は?

簡易・訪問査定に限らず、次のような情報が確認されます。

  • 氏名
  • 連絡先
  • 住所
  • 種類(戸建、マンション、賃貸アパート、土地)
  • 間取り
  • 建物面積と敷地面積(アバウトでOK)
  • 築年数
  • 現況(居住中、賃貸中、空き家)

簡易査定の場合は、後に挙げる必要書類も求められませんが、書類の提出も求められるケースがある訪問査定では、上記の情報はその書類で分かります。
よって不要に思えますが、訪問前に簡易査定を行っておく目的で確認しているようです。

それよりも、書類では分からない次のような情報も査定額に影響するので、伝えた方がよいでしょう。

・不具合やリフォーム
物件の状態を正しく不動産会社に伝えないと、適正な査定額が得られず、結局は自分にとっても意味がないので伝えるべきです。
・心理的瑕疵
物件の物理的な評価は変わらなくても、心理的瑕疵がある物件の売買価格は下がる以上、査定額も変わるので伝えるべきです。

書類からも分からないのであれば、特にマイナスな情報は隠したくなるものですが、不動産の売買では売主がそれを伝える義務があり、意図的に隠して行われた取引は、契約破棄や損害賠償の対象となります。
いずれは伝えなければならないので、正確な判断のためにも、査定の段階で伝えておくのが賢明です。

必要な書類は?

簡易査定で求められることはまずありませんが、訪問査定の場合には、次のような書類が求められることがあります。
ただし、その多くは売却時に必要なものであり、あればより正確に情報を査定に反映できる程度で、書類の有無だけで決定的な違いが出ることは多くありません。

何より率先して準備せずとも、必要に応じて依頼する不動産会社から指定されるはずなので、参考程度に挙げておきます。

・登記簿謄本(登記事項証明書)
土地と建物の両方必要で、法務局かインターネットで入手することができます。
これがあれば必要な情報の多くが分かるので必須ですが、所有者でなくても取得できるので、代理で確認してくれる会社もあります。
・公図
法務局で入手する地図のことです。
公図ではなくても、住宅地図等で代用する場合もあり不動産会社次第です。
・建物の詳細書類
設計図書、間取り図など建物の詳細が分かる図面です。
建築・購入時に施工会社や不動産会社から渡されているはずです。
・測量図
土地測量図や境界確認書で、査定時には不要とされる場合もあります。
ただし、売却時には必要とすることが多いため、いずれは用意する書類です。
・登記済権利証または登記識別情報
いずれも法務局から交付され、物件の所有者が持っているものです。
紛失しても再発行できませんが、査定時には不要とされる場合もあります。
・建築確認済証ならびに検査済証
建築行政をしている自治体から交付され、査定時はあまり必要としません。
売却時には必要ですが、紛失した場合は建築台帳記載事項証明書で代用できます。
・固定資産税課税明細書または固定資産税評価証明書
地域の自治体から交付され、査定に必要とされることは少ないですが、必要とする不動産会社もあるので、一応用意しておくのが無難です。

掃除や片付け

実際に売り出す段階では、掃除や片付けが不可欠になりますが、訪問査定はあくまでも査定であって、購入希望者が見に来るわけではないため、掃除や片付けをしても、査定額が上がるようなことは期待できないです。

ただし、物は考えようで査定員も人間ですから、新品に近いものが汚れていたら傷んでいる印象を受け、古くてもきれいに磨いていたら十分使える印象を受けます。
不動産会社の査定方法は決まっておらず、査定する人によっては、きれいであることを評価するかもしれません。

だとしても、査定額は実際に売れる価格とは異なりますし、不動産会社がどう思うかではなく、購入希望者がどう思うかが重要です。
査定では特別な掃除や片付けを必要とせず、日常に必要な掃除程度で十分でしょう。

その他時間や費用

訪問査定にかかる時間は、訪問時に1時間~2時間、査定結果の報告まで1週間程度は見込んでおきたいところです。
報告が遅れるのは、査定から得られたデータを使って査定額を求める作業と、役所や法務局にも確認するケースがあるからです。

簡易査定は早ければ数時間後に連絡が来ることもありますが、それは算出が複雑ではない土地だけの場合や、物件に価値が付かない場合で、事例が少ない地域や物件の価値が残っている場合はその分時間がかかります。
また、簡易査定でも自主的に登記簿を確認したり、現況確認を行う会社もあり、その場合は訪問査定と同様に、1週間程度かかることもあります。

なお、いずれの査定もほとんどの不動産会社で無料にて行っています。
理由は前述のとおり顧客獲得の手段にもなっていることと、適切な売り出し価格を決めるために欠かせない業務であるからです。

4.査定額について

不動産会社の出す査定額は、情報の少ない簡易査定はもちろん、訪問査定でも鵜呑みにすることはできず、各不動産会社で査定額が違うことは普通にあります。
同じ不動産を査定しても異なる結果になることを、不思議に思うかもしれません。

査定額は、ある程度の相場価格を示し、売り出し価格の参考にもなる価格ですが、売れそうな価格ではあっても、売れる価格ではないという意識が大切です。
ここでは、査定額の考え方について説明していきます。

価格は何を根拠に出しているのか?

不動産会社の独自査定は説明のしようがないので、価格査定マニュアルによる訪問査定について、少し掘り下げて紹介しておきます。
専門用語も増えますので分かりにくいかもしれませんが、かんたんに説明すると、建物はどのくらい古くなっているかの評価、土地は主に立地の客観的な評価です。

建物の場合

新築時からの劣化具体を判定し、現在の建物価格を適切に算出することを目的とします。
手法としては、最初に新築時の標準単価(万円/㎡)を求め、部位別に建材のグレードで補正した後、経年劣化に応じて現価率(残存率)が計算されます。

対象は、基礎から柱、屋根、外壁の主要構造、ドア、窓、床、壁、天井、収納など内装、キッチン、トイレ、風呂、洗面所、給湯器具、照明器具、冷暖房器具などすべてです。
リフォームなどの修繕歴があって、新しくなっていれば現価率は上がり、経年劣化以上に劣化が進んでいれば現価率は下がります。

部位別の現価率を反映した単価を合計すると、建物全体の現在単価が得られ、現在単価に延床面積を掛けると、建物の現在価格が得られますが、それだけでは終わりません。
住宅性能(長期優良住宅など)、付加価値(省エネ住宅、太陽光発電など)、各種補正(外観、日照など)で現在価格から補正します。

最終的には土地の価格と合算され、物件の流動性を考慮して、査定額が求められます。
このような査定方法である以上、外装も内装もチェックされ、図面等の確認もされることから、数十分~数時間を要し、正確に判断しようとすれば、査定結果は後日判明することになります。

家を隅々まで見られるのですが、より正確な査定には必要なことで、いい加減にチェックされて、相場観のない査定額を出されても、結局は売却に影響してしまいます。

土地の場合

土地には経年劣化がないため、過去の事例との比較と、土地が持っている環境等の条件を踏まえた評点を算出して査定額を決めます。
典型例を1つ挙げると、最寄りの駅からの徒歩分数に対してなら、10分を基準として、近ければ評点は上がり、遠ければ下がります。

他にも、近隣の状況(商業地の遠近など)、環境(騒音や展望など)、電気・水道・ガスの敷設状況、方角、道路の幅員、土地の形状(間口、不整形など)も考慮されます。
その結果、標準評価を100として増減された評点が求められることになります。

土地の場合は、立地が価値の大半を占める性質上、こうした評価に基づいて査定額を決めるのですが、類似の過去事例も参考にされます。
例えば、類似の過去事例では評点90点で売れ、査定対象の土地が評点110点であれば、110点÷90点=約1.2倍の地価×広さで売れると予想できます。

実際には、土地によって流通性は異なり、取引が多い地域の評点90点の土地と、取引が少ない地域の評点110点は、単純に評点だけで判断できません。
そのため、最終的には流通性を考慮した補正をして、土地の査定額を算出します。

査定額にバラツキがあるときは?

複数の不動産会社で査定額にバラツキがある理由は、概ね次のようなものです。
※買取業者の査定は仲介業者の査定よりも低いですがそれは別問題とします。

  • 査定する基準が違う
  • 査定する人が違う(主観が入る余地もある)
  • 不動産は同じものがないので正確には査定できない
  • 査定額で売れることを保証するものではない
  • 高めの査定額にしたい(契約に結び付けたい)事情がある

このように色々な要素があり、査定額は異なって当たり前で、そうすると査定額の何を信じればよいのか不安になってしまいます。
そこで、査定額を次のように考えてはどうでしょうか?

査定額はただの目安

まず確実なのは、不動産の売り出し価格が査定額に縛られない点です。
売主はどの査定額を信じて売り出してもよく、査定額を信じないで、自分の好きな価格で売り出すことも可能です。

ただし、査定額を大きく外して売り出しても、市場相場より高すぎて売れないか、安すぎて損をしてしまいますから、目安として使うのが査定額というわけです。
もし、複数の査定額に大きな差があるときは、査定額の根拠をよく聞きましょう。

根拠を知ることで、他の不動産会社が気付かなかったプラスポイントや、マイナスポイントが浮かび上がり、その合理性を自分で判断すると、どの査定額を信じるべきか、少しは見えてくるはずです。

そしてもう1つ大事な点は、査定額がどうであれ、買主が登場して希望額の提示と価格交渉がされるまで、売却価格は決まらないという絶対的な原則です。
つまり、査定額は結果として売却価格に近くなることはあっても、将来の売却価格を査定額として予言できる不動産会社は存在しないのです。

ましてや、売り出し価格は市場の反応を見ながら徐々に下げていくもので、売り出す前も売り出した後も査定額には縛られません。
ただの目安程度に考えておくと、複数の査定額で一喜一憂もなくなるはずです。

他にも目安を知る方法はある

査定額が売り出し価格の目安になるのは確かですが、だからといって、査定額しか目安にならないかというと、他にも目安を知る方法はあります。
土地の場合、公的な指標として路線価から求める方法、所有物件なら固定資産税評価額から求める方法もある一方で、精度の面では疑問が残ります。

その代わり、不動産査定で求められる連絡先等の個人情報が不要ですし、時間があるときに自分で調べられるのはメリットになるでしょう。
また、より正確な価格を知る方法として、不動産鑑定士に鑑定評価額を出してもらう方法もありますが、費用が発生するので目安を知るだけの目的では使いにくいです。

詳しくは以下で説明しているので参考にしてみてください。

土地価格の相場や評価額を調べる5つの方法
土地の価格には4種類あり、日常で物の価格が4つもあることは珍しいので、土地の価格が多くあることを不思議に思うかもしれません。 でも...

5.その他気になるその後のこと

不動産査定は頻繁に行うものではないため、査定を受けた後にも疑問は多いです。
不動産査定に関係する気になる点をまとめてみました。

業者に名簿が出回ったり、営業があるのか?

不動産査定は、どの不動産会社でもボランティアで行っているのではなく、人件費を使って顧客獲得をするための営業行為です。
ようするに、査定だけされると、少なからず不動産会社には損失があります。

とはいえ、今は複数の不動産会社に査定してもらうのが普通で、査定だけを依頼して断ることは何の問題もありません。
きっぱりと断りたいのですが、断った不動産会社に後から依頼する可能性まで考えると、「売れなかったら頼むかもしれません」くらいで含みのある断り方もアリです。

それでも、不動産会社にしてみれば、せっかく得た機会を一回断られたくらいで逃しているようでは、厳しい不動産業界を勝ち抜くことはできず、中には営業攻勢をかけてくる場合もあり得ます。

不動産会社次第ですが、こちらから査定を依頼した以上、何らかの営業をしてきても当然なので、対応したり断ったりするのが嫌な人は、売却依頼をしてもよいと思える不動産会社を決めてから、個別に査定を依頼した方がよいでしょう。

なお、不動産査定で取得した個人情報を流出させることは明らかな法令違反なので、まともな不動産会社なら名簿が出回ったりしません。
査定サイトを利用する場合は、必ずどこかに個人情報の取り扱いが書かれているため、使用目的について確認しておくことをおススメします。

手取りはいくらになるのか?

そもそも査定しただけでは、いくらで売れるか不明なので手取りも不明ですが、仮に査定額で売れるとした場合の手取り額くらいは知りたいでしょう。

査定は無料で可能でも売却には費用がかかり、不動産会社へ支払う仲介手数料の他に、司法書士への報酬や税金も関係してきます。

不動産売却にかかる仲介手数料と諸費用の相場
不動産売却では、買主への売却代金がそのまま売主に残ることはなく、様々な費用によって目減りしてしまいます。 しかし、費用が発生しなかった...

信用してよい不動産会社は?選ぶポイントは?

最終的には買主に売るとはいえ、その過程で付き合っていくのは不動産会社です。
不動産は大金が動くので、信頼できる不動産会社を選ばないと後悔します。

ところが、人の紹介でもなければ、普通は不動産会社のことをよく知りません。
有名な不動産会社がよいとも限らず、高い査定額を出してくる不動産会社がよいとも限らないのが、不動産会社選びの難しい面です。

実際に担当者に会って、人柄を判断するのも重要ですし、免許番号だけで営業年数の長さが分かったり、行政処分の履歴も公表されたりしています。
得られる情報はすべて集めて、不動産会社を吟味してみましょう。

不動産屋の選び方-免許番号や大手or地域密着等5つのポイント
「不動産屋さん」とは聞きなれた言葉ですが、どういう会社なのかまで理解している人は多くないかもしれません。 かんたんに言うと不動産を...

まとめ

不動産査定は、一括査定サービスが登場してから格段に利便性が増して、簡易査定はインターネットが使えるだけで可能になっています。
荒削りで精度は低いながらも、訪問査定への絞り込みには十分です。

逆に、売り出し価格の参考になる訪問査定は、売却依頼してもよいくらいの不動産会社に絞らないと、わざわざ来てもらって断り続けるのは精神的にきつい人もいるはずです。

売却で肝心なのは、査定額ではなく売却価格ですから、不動産会社選びの一環として、訪問査定を数多く行うならまだしも、納得できる査定額を得るために行うのなら、最初からその価格で売り出せば済むだけの話でしょう。
無料査定を賢く利用して、よい不動産会社を見つけるのが成功の秘訣です。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。