不動産売却にかかる仲介手数料と諸費用の相場

仲介手数料
不動産売却では、買主への売却代金がそのまま売主に残ることはなく、様々な費用によって目減りしてしまいます。
しかし、費用が発生しなかったり少なかったりと、金額は一様ではありません。

その中でも金額が大きいのは、不動産会社に支払う仲介手数料で、概ね売却価格の3%強を支払わなくてはならず、例えば3,000万円で売ると100万円以上かかります。

不当に仲介手数料を請求してくる悪徳な不動産会社も存在するため、消費者としては十分に警戒したいところですが、それ以前に、仲介手数料を正しく理解していないと、不動産会社の請求が正当か不当か判断できないでしょう。

この記事では、仲介手数料の性質から自分で計算する方法までと、他にも不動産売却にかかる諸費用をまとめています。

仲介手数料とは

不動産会社に仲介を依頼することで、買主との契約を仲立ちしてくれます。
個人が広く一般に物件を紹介するのは難しく、個人売買にはトラブルも多いことから、不動産の売却では不動産会社に仲介を依頼するのが普通です。

不動産会社は、自社の顧客に物件を紹介したり、広告の掲載により購入希望者を募集したりして、依頼のあった物件を売るための営業活動をしてくれます。
その結果、購入希望者が見つかって依頼者である売主と売買契約が成立したとき、仲介の報酬として不動産会社に支払うお金が仲介手数料です。

もっとも、これは買主の立場においても同じことで、不動産会社の仲介を受けて売主と売買契約を結ぶため、買主にも仲介手数料が発生します。

仲介手数料が発生するタイミング

仲介手数料は、売買契約の成立によって請求権が発生する性質です。
したがって、単に購入希望者を引き合わせるだけでは、売主が仲介手数料を支払う義務はなく、不動産会社が行った営業活動について広告費等を支払う義務もありません。

購入希望者と金額が折り合わず、交渉の結果断ることになっても同じです。
売買契約の成立まで、売主が不動産会社に支払う費用はないと覚えておきましょう。

ただし、通常に行われる営業範囲を超えて、不動産会社に特別な対応を依頼すると、その費用は売主の負担になるので注意してください。

仲介手数料には上限がある

消費者が不当な不利益を受けないように、不動産会社が受け取る仲介手数料には、法律で上限が定められています。
また、仲介手数料には手数料額に対して、別途消費税が発生します。

売買価格 仲介手数料 消費税8% 消費税10%
200万円までの部分 5% 5.4% 5.5%
200万円を超えて400万円までの部分 4% 4.32% 4.4%
400万円を超える部分 3% 3.24% 3.3%

400万円までは200万円ごとに区切って計算するので面倒ですが、400万円以上になると、下記の速算式によって税込価格を求めることが可能です。

仲介手数料=売却価格×3.24%+64,800円(消費税8%)
仲介手数料=売却価格×3.3%+66,000円(消費税10%)

なお、法律で定められているのは上限額であって、不動産会社が受け取るべき仲介手数料の金額ではないことに注意が必要です。
つまり、仲介手数料を無料にしたところで、法律に違反するものではありません。

仲介手数料の値引きは可能?

ほとんどの不動産会社は、仲介手数料として上限額を請求してくるでしょう。
適法な範囲で請求する限りにおいては、正当な請求なので拒めませんが、仲介手数料を交渉して値引きすることはできないのでしょうか?

不動産会社にとって、仲介手数料は唯一の収入ですから、値引きはともかく、仲介手数料の無料を交渉するのは、タダ働きをしろと言っているのも同然で無理です。
しかし、仲介手数料は買主からも支払われるため、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る場合は、交渉の余地が生まれる可能性はあります。

一方で、買主を仲介しているのが他の不動産会社の場合は、売却を依頼した不動産会社に売主からの仲介手数料しか発生せず、値引き交渉は相当難しいと考えられます。

仲介手数料を無料や半額にしているケース

仲介手数料を法定の上限額まで請求することは、これまでの不動産業界では慣例化しており、消費者も仕方なく受け入れてきました。
しかし、差別化して顧客を集めたい一部の不動産会社では、仲介手数料を無料や半額にするサービスが増えてきています。
とはいえ、前述のように仲介手数料しか収入のない不動産会社は、無条件に無料や半額というわけにもいかず、次のようなパターンに分かれます。

  1. 買主を自社で仲介:売主か買主のどちらかで仲介手数料を無料
  2. 買主を自社で仲介:売主と買主の双方で仲介手数料を半額
  3. 買主を他社が仲介:売主の仲介手数料を半額

特に3のパターンでは、不動産会社の収入が半減してしまうので、いわゆる薄利多売型ともいえる営業をしなくてはならず、都市圏のように流通量の多い地域でみられます。
また、コストのかかる紙媒体での広告をせずに、インターネット上での営業に限定する ことで、仲介手数料の半額を実現している不動産会社もあるようです。

仲介手数料を支払うタイミング

理論上は、売買契約の成立(買主との売買契約書の取り交わし)によって、いつでも不動産会社は仲介手数料を全額請求可能です。
しかし実際には、売買契約の成立時と、決済時に分割して支払うケースが多いです。

これは、売却代金の受け取りが売買契約のときではなく、後日設定される決済日になる例が多いこと、売買契約が成立しても解除になる例があるためです。
売主として望ましいのは、契約どおり売却代金を全額受け取って、その中から支払う方法で、一括・分割と支払い時期を、あらかじめ不動産会社に確認しておくと安心でしょう。

不動産売却にかかる諸費用

売却すると決めてから、不動産会社へ仲介依頼(媒介契約)をして売り出すまでは、特にかかる費用はありませんが、売り出す前に引っ越す場合など、事情によっては費用がかかることもあるはずです。

ここでは、売却からの流れに沿って諸費用の解説をしており、費用発生のタイミングが固定でないものは、最後にまとめています。

売買契約時にかかる費用

売買契約では、売買契約書に収入印紙を貼り付ける決まりになっており、これは印紙税を納付するためで、収入印紙を貼り付けることで納付の代わりになります。
印紙税額(収入印紙額)は、売買価格によって異なるため、詳しくは以下のページを参考にしてください。

相続した土地や家の売却にかかる税金(所得税・消費税等)
相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。

なお、売買契約が成立することで、買主から売主に売買価格の10%程度を手付金として支払うのが、不動産取引での通例です。
このとき、手付金を現金で受け取るときは、領収書にも収入印紙が必要です。

収入印紙代の節約と、支払いの確実な証明のため、手付金を銀行振込にすることもあるので、この点は買主に確認しておきましょう。
また、売買契約の段階で、不動産会社に仲介手数料の半額を支払うケースも多いです。

決済と引き渡し時にかかる費用

不動産取引では、決済と登記、物件の引き渡しまで同日に行うのが通常です。
決済したのに登記がされないのは買主が許さず、登記が済んで所有者が変わったのに、売主が使用しているのは理屈に合わないからです。

不動産の売却とは、売却代金と引き換えに、所有権を買主に移転する登記をすることですから、重要なのは登記手続きで、ほぼ確実に司法書士が介在してきます。
司法書士が介在するのは、決済と登記全体の安全性を確保するためです。

登記費用

登記にも登録免許税という費用(税金)がかかり、登記の種類によって異なります。
ただし、金額が高い所有権移転登記は、慣例で買主負担です。

したがって、売主が登記費用を負担するとすれば、物件にローンが残っていて、売却代金を使ってローンを完済する場合と、登記簿上の住所と現住所が異なる場合です。
前者は、ローン完済によって物件に設定された抵当権を外すための抵当権抹消登記、後者は、住所が異なると所有権移転登記ができないために行う住所変更登記です。

どちらの登記でも、登録免許税は1,000円と安価ですが、司法書士に依頼するので、司法書士に支払う報酬が発生します。
司法書士報酬としては、10,000円程度が相場なので大きな負担ではありません。

仲介手数料

売買契約成立時に一部を支払っているときは残額を支払い、まったく支払っていない場合には全額を不動産会社に支払います。
既に説明のとおり、仲介手数料の支払いについては、タイミングが定められているものではないため、取引終了までのどこかで支払います。

繰り上げ返済手数料

ローンを完済するとき、金融機関によっては繰り上げ返済手数料を取られます。
手数料額は金融機関次第で、無料、固定額、一定率とさまざまです。
金融機関のホームページなどで公表されているので、あらかじめ確認しておきます。

売却後にかかる費用

もし、不動産の売却で利益が出る場合には、納税義務が発生するかもしれません。
売却益のことを、税務上は譲渡所得と呼び、譲渡所得には譲渡所得税(所得税・住民税)が課税される仕組みになっています。

譲渡所得は確定申告が必要で、売却した年の翌年2月中旬から3月中旬に申告します。
確定申告によって所得税を納付し、後ほど市区町村から住民税が請求されます。

なお、「納税義務が発生するかもしれない」としているのは、マイホームを売却したときなど、売却益があっても控除できる制度があるからです。
譲渡所得税はわかりにくく、別ページで詳しく解説しているので、売却益が出そうなら事前に確認しておきましょう。

相続した土地や家の売却にかかる税金(所得税・消費税等)
相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。

その他の費用

次のような費用ですが、いずれもどのタイミングで発生するかは、個別の事情によって異なり、すべての費用が必要とも限りません。
売主判断になる費用も多いので、可能性として捉えてください。

引っ越し費用

当然ながら、住んでいる家を売るときに必須の費用で、引っ越してから売るのか、住みながら売り出して引き渡しまでに引っ越すのかで、発生するタイミングが異なります。
また、不用品の処分にもリサイクル料などがかかる場合もあります。

ハウスクリーニング費用

家をきれいにして、売れる前にアピールしたいとき発生する費用ですが、自分で清掃して済ませる人もいるので、必ず発生するとは限りません。
ハウスクリーニングの費用は、標準的な広さの家全体なら10万円程度が目安です。

リフォーム費用

ハウスクリーニング同様に、家をきれいにして売りやすくするための費用です。
売主が必要だと思えばリフォームするので、必ず発生する費用ではありません。

解体費用

価値がないか価値が小さい家を解体して、更地で売る場合にかかる費用です。
家が必要かどうかは、買主によって異なるため、解体せずに売り出して解体後の引き渡しになる場合もあり、その場合は解体費用の負担を買主と協議します。

解体費用は家の規模・構造、接する道路の広さなど、条件によって異なるため、一概には言えませんが、100万円以上(坪単価で3万円以上)かかる大がかりな工事です。
解体費用は別ページで取り上げているので、参考にしてみてください。

家の解体費用の相場と見積もりの事例(木造・軽量鉄骨他)
危険な空き家は固定資産税の軽減対象から外される動きが出ています。今後は空き家が解体されるケースも増えることから、解体費用の相場と構造別の事例をまとめました。

測量費用

境界が不明瞭なときや、土地の面積が登記簿上の地積と異なるときは、土地家屋調査士に依頼して測量と境界確定をしてもらいます。
測量・境界確定の費用は高く、広さによりますが30万円以上かかります。

整地費用

土地を売る場合に整地が必要でも、その費用負担をどちらがするかは決まっておらず、現況渡しになるか整地渡しになるかは、売買契約次第です。
売主負担で前もって整地しておき、見た目をよくして売り出すこともあるでしょう。

仮に売主負担だとしても、整地費用は樹木や埋設物の存在、盛り土の有無などでも変わるので、業者に見積もりして確認するしかありません。
なお、家を解体して土地を売る場合は、解体業者が整地もすることが多いです。

まとめ

不動産会社に仲介を頼まず、契約書を当事者で交わし、登記も当事者で行ってしまえば、仲介手数料や費用の大半は節約できます。
しかしながら、個人間で高額な取引を行うのは、あまりにも危険が大きいでしょう。

例えば、適法な契約であるか、対象物件の不具合等をお互い承知の上で契約しているか確認するのが不動産会社の役目であり、決済と登記が当事者の意思で行われているか、不正が行われていないか確認するのが司法書士の役目です。

わざわざ費用をかけてまで、不動産売却を安全に行うことは、売主と買主の両方にとって非常に大きなメリットですから、仲介手数料や諸費用は、費用と考えずに経費と思った方がよいぐらいです。

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