駐車場経営・コインパーキング経営のメリットデメリットとリスク

駐車場経営のリスク
土地活用を考えていく上で、投資資金が少なく稼働までの時間も早いことから、とりあえずの活用方法として人気なのが駐車場経営です。
ローリスクでローリターンでもある点は特徴的ですが、決してそれだけではありません。

ローリスクとはいえ投資は必要であり、1つの事業として捉えると、安易な考えで「駐車場にしておこう」程度では、資産を無駄にする危険もあるでしょう。
駐車場経営を検討するなら、一度メリットやデメリット、リスクについても整理しておきたいところで、今回はこれらをまとめて扱います。

駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリットは、始めやすいという点に尽きます。
もう少し分析してみると、労力・資金・流動性・設備のそれぞれにおいて、アパマン経営とは違った性質を持っていることが分かります。

比較的小さい労力で運営できる

物件管理と入居者管理の両方が必要なアパマン経営とは異なり、駐車場経営で求められるのは、かんたんな清掃と敷地内での事故・不正利用への対策程度です。
これらは、日常的に発生するものではなく、事故についても管理責任を問われる状況は多くないため、経営的な労力は小さくて済みます。

また、アパマン経営における退去時の原状回復義務など、トラブルになりやすい要因が少ないことから、自己運営でもほとんど労力を消費せずに経営できますが、管理業者に委託することで、より不労所得に近くなるのは駐車場経営の魅力でしょう。

他にも、最近ではakippa(あきっぱ)といって、1日単位で不特定の人を対象に貸し出すマッチングサービスも出始め、駐車場経営の手法も多角化してきました。
さらに加えると、タイムズのような駐車場運営会社に土地を貸して地代を受け取り、駐車場で使ってもらうサブリース型の活用方法もあり、その選択肢は広がっています。

投資額が小さくて済む

建物がないので、絶対的な投資額が小さいことはもちろんですが、機器が不可欠なコインパーキングを除くと追加投資も多くありません。
つまり、初期投資が大半を占めるため、収入が予想外になることはあっても、支出が予想外になりにくいのはメリットです。

投資が小さいことは、もし自己資金が不足しても借入金が少ないことを意味しますから、金利変動に左右される借入金を減らすことで安定経営に繋がります。
ブレ幅が小さい経営は計画も立てやすく、初心者向けと言われる理由でもあります。

撤退や転用がしやすい

経営がうまくいかなかったときに、多額の借入金を必要とするアパマン経営は、建物の処分から先に考えなくてはならず、土地の流動性が低くなります。
多くの設備を必要としない駐車場経営なら、撤退や転用がしやすい土地活用です。

契約者(賃借人)がいる場合に、契約解除が可能かどうかについては、土地賃貸借契約書の中途解約に関する条項で異なります。
通常は、1ヶ月から数ヶ月前の事前通知を行い、契約者が次の駐車場を探すための猶予を与えた上で、中途解約を可能にする条項を定めることが多いです。

借地借家法の適用を受けるアパマン経営の退去請求と異なり、駐車場経営での賃貸借契約は建物が関係してこないので、借地借家法の借主保護は作用しません。
その代わり、無条件に貸主からの解約を可能とするなど、不平等な内容の契約条項は無効を訴えられることがあるので、事前通知をしておくのが中途解約の前提です。

老朽化の影響や災害リスクが小さい

根本的に貸すものが「土地」である駐車場は、建物と違って老朽化を心配する必要がなく、老朽化するとしても舗装・フェンス・機器類(コインパーキング)などの設備だけです。
多少のメンテナンスは避けられないとしても、賃料が立地で決まる駐車場経営は、設備の老朽化で賃料が下がることを考えなくて済みます。

また、災害については、海沿いや山沿いといった駐車場に限られないリスクを除外すると、災害時の緊急避難先として利用されるほど、平坦で建物がない駐車場の災害リスクは小さいものです。

火災の心配も極めて少なく、大地震・津波など大規模な自然災害では、駐車場が影響を受けるほど大きければ、アパマン経営ではより大きいダメージを受けますから、相対的には災害リスクに強いと言えるでしょう。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営のデメリットは、ローリターンであることに結び付き、土地活用の視点では最大限の運用ができていない点です。
収益以外にも、税制面でメリットを受けられないことも長期的にはデメリットです。

土地の運用効率は低い

土地の広さは決まっており、最大限の運用効率を得るためには、アパマン経営のような上方向に収益物を設置していくのが基本です。
タワー型の大規模な駐車場は別として、平面の駐車場や小規模な立体駐車場では、面積あたりの収益率が落ちてしまいます。

もっとも、アパマン経営と駐車場経営は、性質も投資もまったく違うので、運用効率が低いことをただちにデメリットと考えるほどではないのですが、同じ土地を同じ期間で運用する前提では、数字上の効率は劣ります。

節税効果が薄い

アパマン経営には、住宅用地として固定資産税の軽減、小規模宅地として相続税評価額の減額があり、節税対策として知られています。
土地を持っている限り固定資産税は避けられませんし、土地を引き継ぐ相続人に負担をかけたくない思いから、経営は二の次でアパマン経営を始める人もいるくらいです。

駐車場経営は、住宅がないので固定資産税は安くならず、相続税評価額については、舗装をすることで小規模宅地の評価減を受けられる可能性がある程度です。
特に、固定資産税の軽減率は1/6または1/3と高いので、大きな差が付くでしょう。

需要が減少する可能性も

全国的には自動車の保有台数が増えており、乗用車は6千万台を超えています(2015年、自動車検査登録情報協会公表値 )。
しかしながら、保有台数が増えているからといって、駐車場の需要が増えていくとは限らず、将来は需要が落ち込む可能性も十分に考えられます。

その理由は、少子高齢化と人口減少で、車を運転する人の絶対数が減るからです。
付け加えると、人が減ることで土地需要が減り、空き地が増えるほど駐車場に困る人もそれだけ減っていくということです。

また、車が生活上必須ではない都市部では、カーシェアリングで負担を減らす動きもあって、駐車場の需要は減少する方向に進むのでしょう。
ただし、アパマン経営でも人口減少と空き家の増加に大きく影響を受け、駐車場経営だけのデメリットではありません。

駐車場経営で考えられるリスク

駐車場経営が抱えるデメリットではなく、起こるかどうかわからないリスクまで考慮すると、最も面倒なのが人的トラブルのリスクです。
他には、小さいながらも災害リスク、相続時への影響もあるので確認しておきましょう。

事故やトラブル

よくある対策として、「駐車場内での事故には責任を負いません」とする文言を、看板で設置したり契約書に記載したりするのですが、これは駐車場側に過失がないことを前提としており、適切な管理を怠って過失があると、責任を免除することはできません。

例えば、駐車マスや車路が通常必要とされるよりも狭く、接触事故が起こっても何ら不思議ではない、出入口の見通しが悪いのを知っていて改善しない、コインパーキングの車止めやゲートなど設備が壊れていて損害を与えたケースです。

契約者同士または近隣住民とのトラブルにおいても、当事者間の問題と放置せず、仲裁に入るなど何らかの対応はしないと、悪い噂が広がる恐れもあります。
トラブルを起こす契約者とは、契約更新しないために必ず期間を定めた契約にしておくこと、重大なトラブルで解約できる契約にするなど工夫するべきでしょう。

また、破損や車上荒らし、不正利用(無断駐車)、盗難といったリスクは、全面的に管理責任が発生するものではないとしても、定期的な巡回すら行わず、リスクの発生まで放置したとすれば、管理体質を問われてもおかしくありません。

管理業者への委託で収益は下がりますが、リスク回避のための必要経費だと思って考えないと、損害賠償を請求されたときの面倒さは金額以上に大きいものです。

災害リスク

駐車場で災害を受けるとしたら、大地震による液状化現象や地割れ、津波・高潮・集中豪雨・洪水による水没、土砂崩れによる埋没など考えられます。
いずれの場合であっても、ローリスク・ローリターンの駐車場経営なら、保険で備えるほどではないかもしれませんが、運営できなくなるリスクはあります。

ただし、駐車場が運営できなくなるほどの大災害では、大よそ周辺も日常生活できない状況だと予想できますので、仮に駐車場が無事だからといって運営できるというわけでもないでしょう。

幾度となく大災害を経験してきた日本では、災害対策の難しさがよく知られています。
根本的な対策はないとしても、ハザードマップを確認するなどすれば、自分の土地がどのくらいの災害リスクを負っているか知ることは可能です。

国土交通省:ハザードマップポータルサイト

基本的には低い土地ほどリスクが高い(特に水害)ので、周辺よりも低いようなら、盛土をして高さを増しておくと、いざという時に役立つかもしれません。

賃料の滞納

賃料の滞納は、駐車場経営に限らずアパマン経営でも発生するリスクですが、いくら審査をしっかりしても人格までは見抜けないので、貸主共通の悩みです。
そして、住む場所を失いかねない家賃の滞納に比べると、駐車料金の滞納は借主に支払う意思が欠けている傾向もあって厄介です。

対策としては、駐車場の契約時に保証人を立てさせるか、保証会社と契約してもらうだけでも、回収先が変わって随分と違います。
また、家賃の回収業務まで対応してくれる管理会社を選ぶのも1つの方法でしょう。

相続時の資金不足

建物がないことで、土地としての相続税評価がどうしても高くなります。
その結果、相続した人が相続税の納付に困る可能性も出てくることは、相続させる側が考えておかなくてはなりません。

相続税には基礎控除もあるので、地価が安い地方ならそれほど問題にならなくても、他にも財産があるケースや、地価が高い土地を持っているときは要注意で、駐車場経営を仮定した財産全体の評価を把握し、総合的な判断をすることが大切です。

なお、相続税の申告・納付期限は相続開始から10ヶ月となっていますが、更地ですらかんたんには売買できませんし、駐車場経営を始めていれば駐車場ごと売却でもしない限り、10ヶ月の間に土地を売却して資金を用意するのは難しいです。

まとめ

需要さえあれば手堅いので、資産形成の入り口として駐車場経営を始める人は多く、遊んでいる土地を低コストで活用したいときも、始めやすいのが駐車場経営です。
収益性が低いことは否めませんが、失敗しても損害は小さい点が好まれるのでしょう。

車が移動すると、移動先で駐車場所のニーズは必ずあるのですから、住宅と異なり車1台が複数の需要を持っているのも、多くの駐車場が存在できる理由です。
とはいえ、人口減少が確実な現在では、将来まで楽観視するのは禁物かもしれません。

最終的にその土地をどうするのか決めて、その上で゛今は”駐車場を選択するという選択肢もあり、駐車場経営はアパマン経営よりもはるかに身軽ですし、時間貸しや1日貸しができれば収益性も高くなるので、候補にしやすいと言えるでしょう。

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