田舎の土地活用

宅地

日本の人口は2006年の1億2,700万人をピークに、年々減少しています。
また65歳以上と定義される高齢者が、総人口の約4人に1人の水準にまで達しています。これは平均寿命が男性も80歳を超える長寿命化と、女性が生涯の内に出産する平均数が1.4前後と低い水準であるという2つが背景にあり、「少子高齢化」として問題視されています。
さらに核家族化や晩婚化、都心部に集まる地域格差、年金受給年齢が65歳から67歳へ引き上げ、加えて終身雇用制度の崩壊も、よく知られていることです。

これらから見えてくる日本の家族の姿は、50代の世代は生まれ故郷を離れて都心部やその周辺で家庭を持ちます。中高大学生になる子供が1~2人おり、再就職先が見つかるか分からない上、定年後からの7年間のことを考えると、既に介護を必要とする年代の親であっても、仕事を辞めて生まれ故郷に帰るにはリスクが高く思えます・・・。

そんな時、もしも両親とも他界し、実家を相続することになった場合、どうなるでしょうか?年の近い兄弟も同じよぅな境遇であれば、完全に余ってしまいます。

また実家や農家であったり、山林を所有しているケースもあります。いずれにしても、事業や管理を継ぐことは難しいでしょう・・・。

さらに言えば、田舎の住宅への需要が減っているということでもありますし、真新しい物件を所有することも少ないでしょうから、人に貸すことも難しいかもしれません。

これが今既に起こっていることであり、今後このようなことはもっと増えていくかもしれないのです。

そもそも土地活用とは?

土地活用の書籍

(最近は書籍やCMも増えています)

そんな背景もあって、注目を集めているのが土地活用です。

土地や建物にはご存知の通り、固定資産税がかかります。
使用しているならまだしも、上記のように余っていても同様です。

他にも賃貸物件でも老朽化して借りる人がいなければ、相続時の負担が大きくなります。建物の建っていない更地はなおさらです。
そこで建て替えて新しくしたり、他の用途に変えて相続税対策とすることも、土地活用の目的には含まれます。

その方法にはアパート・マンション経営、戸建て賃貸、賃貸併用住宅経営、駐車場経営、高齢者住宅経営が主なものとしてあります。
賃貸物件は税制上の優遇が大きいため主流となっていますが、目的に応じて他の手段を取る場合もあります。

当然賃貸物件の場合は、収益を得ることも目的に含まれ、返済金をまかない、さらにそれを超えた分は利益となります。

最近では大手ハウスメーカーが積極的に提案を行っていて、以下のようなサイトで資料請求が可能です。

主流の賃貸経営は田舎でも可能か?

マンション経営

言わずもがな、賃貸経営成功の秘訣は、経営を支える需要があり、それに答えるプランニングを行うことです。
学生が多い地域にファミリー向け間取りのマンションは求められませんし、逆もまたしかり。実際にはもっと複雑な背景の上に需要が発生しています。

そして期間も重要です。RC造のマンションは耐用年数が47年で、建設ローンの返済期間も最長35年まであります。
つまり、35年間の間に経営ができない事態が起こってしまうと、返済が滞り、土地を担保にしていたら、それさえも失ってしまう可能性があるのです。

投資額が小さく、返済期間の短い駐車場経営はどうでしょうか?
これも1番最初にお話しした通り、地方の人口が減少し、土地が余っていく田舎では、駐車場の需要が続くか分からず、既に求められていないかもしれません。

田舎と言っても定義があいまいですが、人口減少が進んでいる地域での賃貸経営は、ちょっとリスキーでしょう・・・。
逆に地方でも都市部へのアクセスが可能な地域であれば、まだ可能性はあるかもしれませんね。

太陽光発電という選択

太陽光発電

田舎であっても有効な土地活用の方法の1つに、太陽光発電があります。

これは国が電力の買取価格を一定期間保証する、固定価格買取制度により支えられています。
その期間は発電容量によって決まり、10kw未満であれば10年間、それ以上であれば20年間となります。
これはある意味で、10~20年間の家賃保証があるのに近しいかもしれません。

設備投資金の回収期間は、周辺環境が影響する採光によっても前後しますが、おおよそ10年程度と言われています。
保証期間が10年しかない10kw未満においても、その後は買取できないというわけではないので、10年目以降は純粋な利益です。

この太陽光発電は、住宅の屋根に設置するのが一般的なイメージですが、「野立て」と呼ばれる地面に直接設置する方法もあります。

通常土地は、都心部や最寄駅からのアクセスのしやすさが価値を決める重要な要素で、そういう土地には建物が密集します。
野立ての太陽光発電はむしろ逆で、周りに建物がない住むには魅力に欠ける土地ほど、条件的に有利になるのです。

野立ての場合はその設置面積も十分に取れるため、10kw未満になることはまずありません。
そして具体的な定義としてあるわけではありませんが、10kw以上のもののことを産業用太陽光発電と呼びます。

これも以下のようなサイトで一括見積が取れます。
パネル自体の価格は性能に比例しますが、設置工事の費用は各社さまざまなので、検討する際には比較するとよいでしょう。

場合によっては売ることも視野に

遊休地に対して土地活用を行うことで、固定資産税を払う負担を、収益を生む資産へと変えられる可能性があります。
その代償として、大きな負債を抱えることになります。これが土地活用のデメリットです。

太陽光発電であれば、アパマン経営より大分費用を抑えられるので、一括で支払える場合は別ですが、多くの場合は土地を担保に借り入れを行います。
返済期間は太陽光発電で10~15年、マンション経営では最長35年ものもあります。

当然、毎月の返済額や諸経費よりも収入が多ければ、それは所得として得ることができますから、考え方を変えれば、レバレッジを利かせた投資であり、メリットです。
しかしそれは、長期間の管理やメンテナンスの上に成り立つものなので、長期的な視野を持つことが大切です。
(管理業務自体は専門の管理会社に委託できますが、運営の判断は必要です)

田舎の土地でも活用しやすい太陽光発電であっても、上記のように長期間の管理ができない場合や、採光の理由でどうしても不向きな場合は、売却も1つの選択肢です。
何の価値も生み出さず、固定資産税だけを払い続けるよりは、よっぽど前向きでしょう。

通常は売りたくても自分で買い主を見つけるのは難しいので、売買を専門に行う業者に依頼しますが、そもそも売却の方法も二通りです。
多くは仲介によって、売り主であるあなたと買い主の間に仲介業者が入って売買する方法を取りますが、業者自体が買い主となる買取もあります。
両方行っている業者もあれば、仲介専門のところもあるので、目的に応じて選ぶ必要があります。

土地売却の際にも一括比較サイトが多数存在します。
1つのきっかけになることもあるので、売った時の価格を知っておくといいでしょう。

以上が田舎の土地活用で考えられる主な方法です。
詳細は各記事の方で説明していますので、サイドバーのカテゴリーよりご覧ください。