土地の有効活用方法一覧

土地の有効活用

田舎での土地活用は、市場が活性化しておらず、どうしても制限されるのは否めません。
だからといって、せっかく手に入れた土地や建物を、ただ遊ばせておくのはもったいないですし、可能性まで否定してしまうのは、チャンスを逃してしまうことになります。

土地カツnetでは、土地活用を不動産としての利用だけにとらわれず、売却での現金化や自己使用での活用まで視野に入れ、総合的に土地活用と運用を考え、提案していくことをコンセプトにしています。

そこで、そもそも土地活用とはどういうものなのかかんたんにまとめてみました。
土地活用を考えているなら、自分の土地に合った方法がないか探ってみましょう。

1.居住用賃貸

居住用賃貸の優れているところは、空室さえなければ収益性が高いこと、誰でも住宅は頻繁に変える対象ではなく、安定収入が見込めることです。
問題は入居者・物件管理ですが、委託できる分野なので大きなリスクにはなりません。

1-1.アパート経営経営

1室にかける建築費を抑え、部屋数で勝負するタイプの賃貸経営です。
地域のニーズを捉え、需要の多い広さの部屋を用意するのが集客のポイントになります。

部屋数の多さは空室リスクの分散に繋がり、一般に家賃は部屋の広さに比例しないことから、ワンルームで集客できれば効率が良いメリットを持っています。
逆に、部屋数が多いことで、入居者トラブルが起こりやすいデメリットを持っています。

木造を前提とすると、費用面では付帯工事や諸経費込みで坪単価50万円程度です。
1部屋40㎡なら600万円程度かかるので、5万円の家賃で年間60万円ですから、利回りは10%になりますが、土地があるならもう少し高い利回りが求められるでしょう。

1-2.マンション経営

基本的には、鉄骨造やコンクリート造で作られるため、耐久性が高い物件です。
したがって建築費は増えますが、建物の耐久性から担保価値も高く、大きな資金での長期的な運用を可能にするメリットがあります。

その分、ハイリスクハイリターン型の運用になり、経営に行き詰まると大変です。
坪単価は70万円程度で、40㎡の部屋なら850万円かかるので、田舎でも2DKで家賃が8万円以上取れる地域でなければ難しいでしょう。

集客が大切になるのはアパートと同じですが、マンションではアパートよりも住人のモラルが高く、防音性に優れた建物からトラブルは少なくなります。
また、建物が高いだけに、修繕費も高くなることは承知しておかなくてはなりません。

併用住宅はメリットが大きい

1階をテナント、2階以上を住宅として貸し出すと、戸数が増えることによるリスク分散と、居住者がテナントを利用する相乗効果が生まれる可能性を持っています。
あくまでもテナント次第ですが、飲食店やスーパーはその効果を期待できる典型例でしょう。

また、コンビニが入ると、住宅の価値(家賃)が確実に高まるので理想的です。
ただし、自らコンビニを経営するのでなければ、オーナーを募集するか直営店になり、そもそもコンビニの厳しい審査もあってハードルは高いと言えます。

また賃貸用の店舗併用住宅ができる場合、住宅としては立地が良く、敬遠されがちな1階も店舗や事務所等になっているため、住宅部分の経営は比較的安定します。
しかし、事業用部分は借主次第で大きく変わり、どうしても安定性に欠けます。

費用面では、戸建タイプを除くと木造は考えにくく、建築コストが高くて立地から固定資産税等も高いため、事業用部分が失敗して利回りが低いと苦しくなります。
土地に広さが必要ですが、連棟にしてリスクを分散させることも必要です。

1-3.戸建賃貸経営

家族連れを対象とするため、長期的な賃貸契約を見込めるメリットがあります。
デメリットは、入居者がいなければ収入が断たれてしまう点で、入れ替わりが激しくなりにくい物件だとはいえ、空室期間はリスクだけの物件になってしまいます。

しかし、戸建賃貸では自宅用途にもできる柔軟さがあり、逆に考えると空き家になった自宅を、そのまま借家として流通させられるのは、集合住宅にはない利点です。
借家の契約方法には、普通借家契約と定期借家契約があって契約時は要注意です。

普通借家契約は、原則として借主が更新を望めば大家は断れません。
定期借家契約には契約更新がなく、続けて貸すには再契約を必要とする以外にも、特定の条件を満たさなければ普通借家契約扱いになる特殊な契約です。

費用としては、アパートとマンションの中間的な位置で、1戸にかけるコストとしては最も高いですが、家賃も高く設定できるため極端に利回りは低下しません。

1-4.賃貸併用住宅

自宅でありながら、賃貸物件を併せ持つ賃貸併用住宅のメリットは、何と言っても住宅ローンが使えるために低い金利で資金調達できることです。
住宅ローンを家賃収入で補えるため、自宅部分に対する負担も軽減されます。

ただし、入居者と同じ建物に住むので、生活音や会ったときの挨拶など、少なからず入居者との関係性を保つ必要がある点は覚悟しましょう。
モラルの低い入居者では、自分も直接の被害者になるデメリットがあります。

費用面では、3階建て以上なら鉄骨造やコンクリート造が通常で、マンションと同様に建築費がかさみ、住宅ローンを使える条件は自宅部分が半分以上と決まっています。
つまり、住宅ローンを使うと多くの賃貸収入は望めず、利回りは低めですが、賃貸部分を広げてアパートローンなどを利用すると、今度は賃貸併用のメリットが薄くなります。

1-5.サービス付き高齢者住宅経営

集合住宅にデイサービスや介護サービスを付けた複合的な住宅で、いわゆる老人ホームと違い、健常な高齢者の入居も可能にします。
大きな補助金と、少子高齢化による安定需要が見込めるメリットを持っています。

その反面、投資が大きくサービス施設を付帯するため、賃貸部分からの収入比率が低いこと、介護等のサービス事業者と提携しなくてはならないデメリットを持ち、サービス事業者の質が経営を左右し、予測が付きにくい側面もあります。

また、小規模ではサービス施設にかける費用の比率が大きくなって効率が悪く、15戸~20戸程度の規模は必要で、建築費は億を超えていくのが普通です。
したがって、個人が行う事業としてはハードルが高く、一括借り上げで運用益だけ得るか、土地を事業用用地で貸す形態が多くなるでしょう。

2.事業用賃貸経営

建物を用意し、店舗や事務所、介護施設などのテナントとして貸し出す方法で、収益性に優れています。

ただ、事務所はともかく、店舗を運営するには、商業地かその近隣のほうが都合は良く、事業用賃貸を選択できる立地は限られてきます。
住宅地の静かな雰囲気を好む事業者(特に飲食店)も一定数ありますが、テナントが埋まらないリスクが高くて、なかなか手を出せません。

住宅のように多くの設備を使用せず、借主の好みで内装が決まり、業種で導入する設備が決まる性質から、事業用物件は「箱」として貸し出すのが一般的です。
そうすると、住宅部分に比べて低コストで済み、かつ賃料が高い優良物件です。

ところが、万人が必要とする住宅と違い、事業用物件の需要は限られており、どのような事業者もマーケティングにより出店を決めます。
誰も借りてくれない「箱」なら作らないほうが良く、貸す側にもマーケティング能力が求められるでしょう。

3.その他経営

土地の活用方法は多種多様で、賃貸物件を建てずに土地として貸す、または設備等を導入して運営する方法もあります。
ここでは、土地を使って自分で経営していくことを前提に説明していきます。

3-1.駐車場経営

初期資金が小さい月極駐車場と、設備が必要なコインパーキングに分かれます。
とはいえ、コインパーキングでもそれほど大きな資金を必要とせず、専門業者による借り上げでの運用も可能です。

土地の活用では一般的で、少ない投資のメリットと少ない利益のデメリットを併せ持つ、ローリスクローリターンの方法です。
ただし、駐車場の需要は必要ですから、住宅地か商業地を前提とします。

車が置ければ成り立つので、狭い土地でも可能ですが、車路が不可欠な特性上、あまり狭い土地では車路の割合が大きくなりすぎて効率が低下します。

3-2.トランクルーム/貸し倉庫

田舎では活用事例が少ないですが、レンタルスペースとして収納場所を提供するビジネスをトランクルームと呼びます。
従来からある貸し倉庫を、もっと小規模にして個人向けにしたイメージです。

収納用のコンテナや建物内に、個人向けの収納スペースを提供し、セキュリティやプライバシーに配慮して物を預かるタイプと、コインロッカーのように使用者の自由で使わせるタイプがあり、後者は違法に使われるリスクを伴います。

利用者さえ集まれば、低コストなので高利回りも期待できますが、収納場所へのニーズは住宅事情が手狭な都市部に多いため、田舎で始める際は、団地・マンションの近くで顧客を狙い撃ちするような工夫も必要です。

なお、物の収納を目的とする顧客を対象とする特性から、土地の形状は大きく問われず、狭くても不整形でも可能な柔軟性を持っています。

3-3.太陽光発電での売電

ビジネスモデルとしての収益性の高さで、個人から大手企業まで参入した分野です。
太陽光発電で生み出した電力を、電力会社が一定期間・一定価格で買い取る固定価格買取制度の存在が、収益を支えています。

制度開始直後よりも、大幅に設備コストが減少したため、買取価格は下落しましたが、収益率は概ね10%程度で変わらない配慮がされています。
ただし、今後も同じ制度が続くとは限らない点は注意が必要です。

基本的には、日照があれば成り立つため、地価に影響されないこと、設備が建物の扱いを受けないので場所を問わない(農地を除く)メリットがあります。
むしろ、周りに障害物がない、田舎のほうが有利になる希少な土地活用です。

3-4.他の活用事例

自動販売機、コインロッカー、バイク用駐車場/駐輪場、貸し農園、資材置き場など、管理に手間が不要な方法や、特定の需要をターゲットにした方法もあります。
これらの方法は、ビジネスとして成立する環境が限定的で、一般的とは言えませんが、逆に考えると競争相手が少なく、チャンスがあるかもしれません。

4.借地

土地をそのまま他人に貸して、地代を得るのが借地による活用方法です。
借主の目的としては、個人なら居住用の住宅、賃貸用の住宅、駐車場、太陽光発電など、法人なら賃貸用の住宅、太陽光発電、店舗、事務所、工場などです。

基本的には、借主が自由に土地を使うことを前提としますが、借主がどのように土地を使うかで、契約や権利関係が変わります。
それは土地がないと建物が使えない事情に基づいており、借主が建物を建てた後に、地主が「土地を使わせない」と言ったら、建物も使えなくなってしまうからです。

そこで、建物の所有を目的として土地を貸借するときは、建物を所有する借主に、「借地権」という権利が発生します。
借地権は強い権利で、原則的には借主を保護する目的で作られています。

その借地権には、普通借地権と定期借地権があって、両者の特徴はまったく異なります。
普通借地権では、借主が更新を希望すると、地主は正当な理由がなければ更新を拒めず、定期借地権には更新がありません。

また、定期借地権は3つに分かれ、それぞれも特徴が異なります。

普通借地権 定期借地権
一般定期借地権 事業用定期借地権 建物譲渡特約付借地権
期間 30年以上 50年以上 10年~50年未満 30年以上
更新 あり なし なし なし
目的 制限なし 制限なし 事業用(居住以外) 制限なし
返却 定めなし 更地 更地 建物買取

土地を貸す対象が、住宅目的なら普通借地権か一般定期借地権による契約、住宅以外の事業用建物(店舗など)が目的なら、加えて事業用定期借地権による契約も使えます。
建物譲渡特約付借地権は、借主の建物を地主が買い取るので一般的ではありません。

事業用定期借地権以外は、30年以上と期間が長いため、相続等も関係してきます。
貸している間は土地を自由にできなくなるデメリットから、売却のタイミングを狙っていたり、使う予定があったりする土地には向いていません。

逆に借地での土地活用は、地主が何も出資しなくてよい大きなメリットを持っています。

土地の整備が必要な場合は、借主が整備費を負担して地代から差し引くパターンと、地主が整備費を負担して地代に上乗せするケースに分かれます。
いずれにしても初期コストが無いに等しいため、一般に地代収入は大きな利回りを産みませんが、契約期間中は確実に固定資産税を上回る収益があります。

5.自己使用

土地活用を考えるとき、一般的に賃貸経営が多くなるのは収益を前提にすると当然です。
賃貸経営が候補に入るのは、自宅以外に土地があるからなのですが、もしかしたら不動産業界が盛んに勧めていることも、要因の1つかもしれません。

所有者にしてみれば自分で使っても「活用」ですし、今は自分で使用しても、将来賃貸にすることも計画的な活用と言えるでしょう。
とにかく、土地活用=賃貸経営の固定観念にとらわれず、視野を広く持つことです。

5-1.自宅

相続等で手に入れた土地に、移住する選択肢も土地活用に含まれます。
この場合、現在の自宅が貸したり売ったりできる環境にあれば、対象を入れ替えるだけで有効活用が可能になるメリットがあります。

更地に移り住むには自宅を建てるしかありませんが、もしかしたら現在の自宅から賃貸収入を得てローンの返済に充てたり、売却して資金を作ったりできるかもしれません。
自宅と手に入れた土地のどちらに需要があるか、よく見極めて決めましょう。

既に家がある土地なら、なおさらのこと都合が良く、リフォームやリノベーションをする必要があるとしても、総合的なリスクは小さくなります。
デメリットは、貸したり売ったりすることで、現在の自宅に戻れなくなる可能性です。

5-2.二次的住宅(別荘)

普段は住まない住宅を持つことで、固定資産税の負担があるデメリットもありますが、二次的住宅として保有しておく方法もあります。
特に実家を相続した場合、処分してしまうと親戚が集まる場所もなくなり、思い出深い場所だけに、処分はためらわれるでしょう。

最近では、都市部と郊外の組み合わせを中心に、セカンドハウスを持ち、週末や休暇時に利用するケースも流行の兆しを見せています。
テレビや車のように、いつかは2つ以上の住宅を持つ時代が来るのかもしれません。

また、子供がUターンで地元に戻ってきたとき、住宅で負担が大きくならないように、親が保有しておくのも将来設計です。
すぐに使わない土地や建物でも、急いで処分を考えるだけでなく、将来を見据えて対応を考えるべきでしょう。

6.売却

不動産は流動性の低い資産で、売買には早くて数ヶ月の時間を要しますし、相手がいなければ何十年待っても売れることはありません。
そう考えると、資産でありながら資産価値をなかなか体感できないのは確かです。

売却によって現金に換えることは、固定資産から流動資産への変換でもあり、資産運用を容易にするメリットを持っています。
しかし、売却益があれば譲渡所得税を支払い、売却益に関係なく不動産会社への仲介手数料等も発生するため、資産としては目減りするのを避けられません。

さらに景気低迷が長く続いたことで、日本の金融商品は軒並み低金利で、単に預金で資産を増やしていくのは絶望的でしょう。
対外的には円安傾向が進み、円で保有することのデメリットも考えたい状況ですが、そこは現金のメリットがあり、金融資産に換えることで、賃貸経営できなかった不動産を元手に、配当収入を得ることもできるようになります。

ただ、一瞬で価値を失う可能性もある金融商品では、どこに投資するとしても、分散してリスクヘッジをしていく考えも大切です。
もっと言えば、現金をまた不動産に換え、新たな土地で活用を考えてもよいわけです。

土地への思い入れも判断材料になりますが、土地活用は資産活用の1つでしかありません。
不動産の中だけで考えるのではなく、資産全体の1つという大きな枠組みで捉えることが、土地活用本来の意味です。

まとめ

土地活用の方法は多いので、誰もが最適な方法を求めて悩み、収益を上げたくてもリスクの大きさから決断できないのも無理はありません。
しかし、何もしない状況こそ無駄な時間で、税金を支払うだけで良いのでしょうか?

資産運用がリスクを伴うのは当然で、成功者はリスクと戦いながら収益を得ています。
最初から大きな利益を出すことを考えなければ、方法は少なくても何かあるはずです。

ただ、どんな方法で活用したとしても、必ず考えておかなくてならないのが、最終的に不動産をどうするのかという、いわゆる出口戦略です。
短期で利益は上げられないので、出口まで計画的に目標を達成することが大切です。

一時は不動産を運用して収益を上げるとして、いずれ売却して現金化し、他の資産に換えるのか、そのまま相続させるのかなど、先を見据えて不動産を運用しましょう。

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土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
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