第二種低層住居専用地域の特徴と土地活用の考え方

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域と共に閑静な住宅街を形成する用途地域で、建物自体の制限も第一種低層住居専用地域と同じですが、第二種低層住居専用地域の場合、小規模な店舗が立地できる点で異なります。

ただし、店舗は業種と関係なく2階以下に制限されているため、景観において第一種低層住居専用地域とほとんど変わりません。
大きな違いとしては、日用品販売店(コンビニ)が出店できることでしょうか。

したがって、店舗がなければ第一種低層住居専用地域との区別は付きにくく、主に指定されているのは、第一種低層住居専用地域を取り囲む道路沿いや、建築制限が緩い他の用途地域との緩衝地帯として存在する程度です。

このような特徴から、第二種低層住居専用地域に指定される面積は第一種低層住居専用地域と比べて小さく、自治体によっては指定がない場合もあります。

第二種低層住居専用地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
50%、60%、80%、100%、150%、200%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25
・北側斜線制限(北側隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
北側隣地境界(道路の場合は反対側の境界)からの距離×1.25+5m
・絶対高さ制限(建物の高さ上限)
10mまたは12mのうち都市計画で定める値
・日影規制(冬至日において隣地にできる日影の時間制限)
適用対象:軒高7m以上または3階以上
測定面の高さ:1.5m
時間制限:以下の1~3を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は3時間、10m以上は2時間
2.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
3.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間
・外壁後退(隣地から外壁までの最短距離)
都市計画で定める場合は1.5mまたは1m

第二種低層住居専用地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途 その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下) 非住宅部分の用途制限あり
店舗等で150㎡以下(2階以下) 日用品販売、食堂、理髪店等
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等 600㎡以下
建築物附属車庫 建築物面積の1/2以下、600㎡以下、1階以下
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下) 原動機0.75kW以下、2階以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下) 自家販売、原動機0.75kW以下、2階以下

【建てられない建物】

  • 3階以上または150㎡超の店舗等
  • 事務所等(兼用住宅を除く)
  • ホテル、旅館
  • 遊戯施設、風俗施設
  • 大学、高等専門学校、専修学校等
  • 病院
  • 自動車教習所
  • 建築物附属車庫以外の車庫、倉庫
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

第二種低層住居専用地域での土地活用の考え方

住宅が多い第二種低層住居専用地域での土地活用は、第一種低層住居専用地域と同様に、戸建て・アパートの賃貸住宅がメインとなります。
それでも、150㎡以下の独立店舗が営業できる点は、ずいぶんと活用の幅を広げます。

もし、床面積150㎡(約45坪)のイメージができなければ、平均的な(郊外店舗よりも狭く中心街店舗よりも広い)コンビニを思い浮かべてください。
作業場の床面積に制限はあっても、多くの店舗が出店できるとわかるはずです。

また、一般に住宅よりも店舗のほうが構造は単純で、賃料を高く設定できます。
しかも、改装費用は賃貸人の負担にできますし、スケルトンでの原状回復契約が可能、居抜き物件として次の賃貸人への引き継ぎも可能など流動性に優れています。

つまり、所有者は店舗としての「箱」を用意すれば良く、第二種低層住居専用地域での最大のメリットである貸店舗経営は優先的に考えていきたいところです。
ただ、周りはほとんど低層住宅ですから、騒音・臭いトラブルには注意しましょう。

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