第二種中高層住居専用地域の特徴と土地活用の考え方

第二種中高層住居専用地域の特徴と土地活用の考え方

第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域と同様に、低層住宅、マンション、店舗等が混在する地域です。
ただし、住居専用地域の中では最も住宅以外の用途制限が緩和されています。

まず、店舗については床面積が1,500㎡まで拡充されることで、例えば売場面積1,000㎡程度の中規模スーパーが出店できます。
集客効果からその周辺にも店舗ができやすく、生活利便性は高くなるでしょう。

また、床面積1,500㎡以下の事務所も建てられますので、他の住居専用地域よりも商業利用が多くなり、結果として住宅は高層化する傾向です。
とはいえ、幹線道路沿いで指定されるほど商業寄りではありません。

このような特徴がある第二種中高層住居専用地域は、比較的広い道路に囲まれた内側部分や、商業地区からそれほど遠くないエリアでも見られます。

第二種中高層住居専用地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×1.25+20m(特定行政庁指定区域は2.5+31m)
・北側斜線制限(北側隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
北側隣地境界(道路の場合は反対側の境界)からの距離×1.25+10m
※日影規制の対象区域は除外
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1~3を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は3時間、10m以上は2時間
2.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
3.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

第二種中高層住居専用地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途 その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下) 非住宅部分の用途制限あり
店舗等で1,500㎡以下 2階以下
事務所等で1,500㎡以下 2階以下
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
単独車庫 300㎡以下、2階以下
建築物附属車庫 3,000㎡以下、2階以下
自家用倉庫 1,500㎡以下、2階以下
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下) 原動機0.75kW以下、2階以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下) 原動機0.75kW以下、2階以下
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設 1,500㎡以下、2階以下

【建てられない建物】

  • 3階以上または1,500㎡超の店舗等
  • 3階以上または1,500㎡超の事務所等
  • ホテル、旅館
  • 遊戯施設、風俗施設
  • 自動車教習所
  • 3階以上または300㎡超の単独車庫
  • 3階以上または3,000㎡超の建築物附属車庫
  • 倉庫業倉庫
  • 3階以上または1,500㎡超の自家用倉庫
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

第二種中高層住居専用地域での土地活用の考え方

住宅においては、第一種中高層住居専用地域との違いはなく、事務所が建てられるのでスケルトンの賃貸物件が運用可能になります。
もちろん、店舗需要も第一種中高層住居専用地域よりは高いです。

したがって、単独のテナントでも成立しますが、マンションの1階部分を事務所・店舗用に貸し出すなど、土地活用の選択肢は多い反面、建物の高層化で太陽光発電には不向きですし、そもそも更地での運用は少しもったいない気もします。

ただ、人の出入りがそれなりにある地域ですから、マンション・店舗・事務所の来客用などに駐車場のニーズが考えられ、コインパーキングを含めた駐車場の収益性について、きちんと分析・検討してみることは必要でしょう。

また、一定規模以下の自家用倉庫が建てられることで、とりわけ都市部ならレンタル収納スペースの需要が見込める点は、他の住居専用地域との大きな違いです。
マンションが多い地域であることも、運用面でプラスに作用します。

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