市民農園の開設方法。貸し農園ビジネスに関する3つの制度

市民農園
遊休農地を活用する方法には、農地として貸す方法や売る方法、転用して違う用途で使う方法がありますが、いずれも農地法で制限されています。
特に、転用は許可がかんたんには下りず、農地は強固に保護されています。

そのような中、都市部の市民に農地を利用してもらい、対価を受け取る方法として注目されているのが市民農園です。
大きな収入に結び付かなくても、農地を遊ばせておくよりもはるかによいからです。

難点は制度が複雑なことで、市民農園の開設方法にはどのような種類があるのか解説していきます。

市民農園の3つの開設方法

市民農園の開設方法は、関係法令によって3つ存在します。

  1. 特定農地貸付法による方法
  2. 農園利用方式による方法(法律の規制はない)
  3. 市民農園整備促進法による方法

これらの違いが、市民農園を分かりにくくしているのですが、詳しくは後述するとして、かんたんに説明しておくと次のようなものです。

・特定農地貸付法による方法
市民に農地を貸し付ける市民農園で、賃料を受け取ることができます。
・農園利用方式による方法
市民に農作業体験をしてもらう市民農園で、入園料を受け取ることができます。
・市民農園整備促進法による方法
休憩所、トイレ、駐車場、農機具倉庫など付帯施設がある市民農園です。
市民に農地を貸し付ける方法と、農作業体験をしてもらう方法のどちらも可能です。

これら3つの方法は、いずれであっても農地を市民に貸し付けるか、農作業体験をしてもらうかで分類され、市民農園整備促進法による方法は付帯施設があると思えば、理解しやすいのではないでしょうか。

特定農地貸付法による方法+付帯施設→市民農園整備促進法による方法
農園利用方式による方法+付帯施設→市民農園整備促進法による方法

なお、特定農地貸付法による方法や農園利用方式による方法でも、付帯施設を設置することが禁じられているわけではありません。
しかし、付帯施設の設置場所に転用許可が必要になり、なおかつ開発許可が必要になる場合もあるため、市民農園整備促進法による方法が現実的です。

1.特定農地貸付法による方法

農地を小さく区画して、市民に貸し付けることで賃料を受け取る方法です。
開設には農業委員会の承認が必要で、貸付条件として次のように規定されています。

  • 広さは10a未満で相当数が定型的な条件で行うこと
  • 営利を目的とした栽培ではないこと
  • 貸付期間が5年以内であること

貸付条件の詳細

10aは約1反(300坪)ですが、市民農園で1区画が10aというのは、個人には広すぎて扱えず、広くても100㎡程度までが通常、下は15㎡やそれ以下もあります。
相当数とは、一般に考えられる複数人への貸付けなら問題ないとされ、定型的な条件とは、後述する貸付規程に基づいた貸付けのことです。

非営利の栽培とは、借りた市民が収穫物をどのように扱うか次第ですが、最初から販売目的で借り受ける利用方法は営利目的とされます。
ただし、自家消費ができないほどの収穫があった場合、近所に配ったり、直売所で販売をしたりすることまで制限はされません。

貸付期間が5年以内となっているのは、短すぎると栽培する作物が限定されてしまい、長すぎると広く一般に利用させる趣旨にそぐわないためです。
長期間の希望があるときは、5年以内の貸付期間を更新していくことで対応できます。

農地への権利設定

特定農地貸付法による方法では、市民に農地を貸し付けるわけですから、市民が農地を使い収穫物を得る権利(使用収益権)が発生します。
ところが、農地に権利設定をするためには、農業委員会の許可を必要とします。

そこで、特定農地貸付法による方法では、農業委員会から開設の承認を受けることで、使用収益権の設定についても特例が適用され、別途許可を必要としない仕組みです。

開設できる場所

特定農地貸付法による方法では、開設可能な場所に規定がありません。
しかしながら、開設には農業委員会の承認があることで、農業委員会が適切ではないと認める場所には、事実上承認を受けられないということになります。

よって、農業委員会の判断次第となるのですが、市民農園を開設することで、周辺農家の農作業に支障がある場合や、地域ニーズに対して過剰に広大な農地を市民農園にしようとしている場合などは、認められないと考えられます。

貸付協定と貸付規程

貸付協定とは、市民農園の適切な運営管理、市民農園を閉園した後の農地利用について、市町村と結ぶ協定です。
一方の貸付規程は、市民農園の利用者(農地の借受者)に対して、貸付期間や賃料などを定めたり、募集の方法などを定めたりします。

貸付協定と貸付規程は、農業委員会への承認申請の際に提出するため、開設には必須の条件となっており、どのように作成するかは、市町村への相談や手引きなどが公表されているので参考にするとよいでしょう。

農機具と栽培指導

農機具を利用者が用意するのか、開設者が用意するのかはどちらでも可能です。
しかしながら、利用者のことを考えると、農機具を貸してあげるか、利用者が持ち込んだ農機具を保管してあげる方が喜ばれるでしょう。

栽培指導については、農地を区画で貸す以上、利用者の好きなように栽培させて、開設者は何もしなくて済むように思いがちです。
ところが、市町村と結ぶ貸付協定では、市民農園の運営管理だけではなく、栽培に関する指導体制も整備することになっています。

農作業の知識・経験に乏しい利用者を考えると、自ら栽培指導ができなければ、指導員(管理人)を設置して、農園内の見回りや指導などを行う体制作りも必要です。

相続税の納税猶予制度との関係

相続税の納税猶予を受けている農地で、特定農地貸付法による方法の市民農園を開設すると、納税猶予の適用が外されます。
そのため、猶予された相続税に利子を付けて納付しなくてはなりません。

これは、農地を貸し付ける市民農園では、相続した農地で、開設者が自ら農業を営んでいることにならないためです。
相続税が猶予されている農地を所有している場合には、次に説明する農園利用方式による方法で、猶予を継続させることも検討してみましょう。

2.農園利用方式による方法

農園利用方式による方法では、農地の所有者が農業経営を行い、農作業に市民が参加することで、入園料を受け取る方法です。
農地を貸し付ける方法ではないので、利用者に対する使用収益権の設定もなく、農地法の規制を受けることはないのですが、次のような市民農園とされます。

  • 相当数が定型的な条件で行うこと
  • 営利を目的とした栽培ではないこと
  • 農作業が継続して行われること

貸付条件の詳細

特定農地貸付法による方法との違いは、貸付面積や貸付期間の制限がないことです。
ただし、貸付面積も貸付期間も、特定農地貸付法による方法に準じて、10a未満・5年以内を条件とすることが望ましいとされます。

また、定型的な条件とは、適切な運営のために利用期間や利用料金を定めた、農園利用契約によって契約されることを意味します。
営利を目的としない点は、特定農地貸付法による方法と変わりません。

最後の農作業が継続して行われるとは、例えば、収穫だけをさせる観光農園のような形態ではなく、段階的な複数の農作業を市民が体験するような形態です。
例えば、苗の植付けなどに始まり、収穫に終わるといった内容です。

開設できる場所

市町村への手続きが不要な農園利用方式では、場所についても制限はありません。
もっとも、市民農園の利用者は農業の素人ですから、モラルの低い利用者が、周辺に迷惑をかけないように適切な運営管理は欠かせないでしょう。

農機具と栽培指導

農園利用方式による方法は、開設者が行う営農の中で、市民に農作業体験をさせる形態であるため、基本的には開設者が農機具・苗・堆肥を用意し、必要なら栽培指導もしてあげる方が適切です。

また、特定農地貸付法による方法では、農地を借り受けた利用者の収穫物として扱われますが、農園利用方式では開設者の収穫物として扱われます。
つまり、純粋に農作業体験として利用料を受け取ることになるのですが、利用者の収穫物として契約で定めることは可能です。

相続税の納税猶予制度との関係

農園利用方式による方法は、開設者が営農を行っている状況に変わりなく、相続税の納税猶予が受けられる可能性もあります
必ず納税猶予を受けられるとは限らず、税務署が実態を判断して決めます。

開設者の農業経営が継続されていることを要件としているため、利用者に自由な作付けを許し、さらに収穫物も利用者のものとしているような形態は、事実上で農地の貸付けを行っているのと変わりませんから、納税猶予は受けられないでしょう。

逆に言えば、納税猶予を受けているときは、どのようにしたら納税猶予が継続できるか、税務署に相談した上で開設するほうが確実です。

3.市民農園整備促進法による方法

特定農地貸付法による方法、または農園利用方式による方法に、付帯施設を設置して、利用しやすい環境を整える方法です。
農地の貸付けを行えば「賃料」を、貸付けを行わず農作業体験なら「入園料」を受け取ります。

利用者が増えると、どうしても付帯施設が必要になってくることから、市民農園整備促進法による方法は、比較的規模が大きい市民農園で利用されます。
付帯施設の分だけ投資は増えても、環境のよさから賃料・入園料を高くできます。

付帯施設が増える以外、市民農園としては既に説明した2つの方法となりますので、ここでは他の2つの方法と、制度上で異なる点を説明していきます。

開設できる場所

市街化区域は特に指定がなく、市街化調整区域では、市町村が「市民農園区域」として指定した区域に限定されます。
市民農園区域は、周辺の農用地利用に支障を及ぼさないことや、道路などのインフラ整備計画を考慮して決められます。

したがって、市民農園整備促進法による方法で市民農園を開設するには、市民農園区域として指定されている(または指定してもらう)ことが前提条件です。
この点だけでも、他の2つの方法とは大きく違うので注意しましょう。

手続きの違い

特定農地貸付法による方法では農業委員会の承認、農園利用方式による方法では手続き不要でしたが、市民農園整備促進法による方法では、市町村に開設を認定してもらう手続きが必要です(農地の貸付けで運営する場合は貸付協定の締結も必要です)。

また、その際は、市民農園の整備運営計画を、市町村に提出しなくてはなりません。
整備運営計画書には、農地や付帯施設の内容、資金計画、利用条件などを記します。

関係法令への特例がある

特定農地貸付法による方法では、農業委員会の承認によって、利用者への使用収益権の設定を特例で可能にしていたのに対し、市民農園整備促進法による方法では、市町村の開設認定によって、農業委員会の承認を得たのと同じ効果を持ちます。

さらに、付帯施設の設置に伴う農地の転用手続きが不要、建築等の開発が制限されている市街化調整区域でも、休憩施設やトイレ、管理事務所などを完備するための開発許可を受けることが可能になります。

こうした農地法や都市計画法の特例は、付帯施設の設置がなければ元々必要ないので、付帯施設を設置する=市民農園整備促進法による方法がベストとなるわけです。

まとめ

農地は貸したい・売りたい場合でも、相手が農家でなければならず、借り手が見つからない遊休農地は、やがて耕作放棄地になってしまいます。
人の手が加えられない農地は荒れ始め、所有者としても非農地と認定されることで、固定資産税が上昇してしまうリスクもあるのです。

市民農園は、そのような農地を活用するための手段なのですが、制度が複雑なだけに、市町村や農業委員会に相談して、アドバイスを受けながら計画しないと、思いがけず認定・承認を受けられない可能性もあります。

また、最近では企業が農地を借り受け、市民農園を開くビジネスも広がってきました。
自分で農地を利用できないのなら、そうしたビジネスモデルを利用する方法も一考でしょう。

農地の一括査定について
農地の一括査定について

農地は食料自給率低下を防ぐため、勝手に他の用途で使ったり、売却、貸地が許されていません。
しかし農家の子が農家であることは少なく、相続で手にした田畑を持て余してしまうケースが増え、耕作放棄地として問題となっています。

実はそんな土地も、鉄道の駅から比較的近い立地であれば、住居用に転用し、売却できる場合があります。
一括査定サービスでは、農地に対応したサイトもあるので、利用してみてはいかがでしょうか?

アグリメディア
市民農園としての活用

宅地にできない農地は活用の幅が極端に狭く、固定資産税が安いからと割り切れるならまだしも、周辺への影響もあって、管理しながら見えない出口に悩む人もいます。
また、農地として貸すにも相手が限られたり、相手が見えない不安、もしくは賃料の安さがためらう理由になることもあるでしょう。

それに対して、家庭菜園や週末農業のニーズは増えており、サポート付き、6㎡ほどの市民農園を提供する、「シェア畑」というサービスがあります。
運営するアグリメディアが農地を預かり、市民農園としての運営を一括して任せることで、一定の賃料も得られることから、農地活用の可能性を広げるものとして注目しています。

都市部を中心に対象地域を増やしているので、活用方法に困ったときは、相談してみてはいかがでしょうか。

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